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四大协会共力推进中国REITs“最后一公里”
2014年，中国REITs推进鼓点密集，先有930政策明确提出推进 “REITs试点”，再有住建部督导北上广深四大城市的政策性租赁住房REITs试点开展。
12月12日 ，旨在支持推进中国REITs制度落地的中国REITs联盟（China REITs Alliance）在北京成立。该联盟由全国工商联房地产商会和清华校友房地产协会共同发起，并与三大国际 REITs 协会建立了战略合作协议。会后，《地产》杂志联合媒体，对中国REITs联盟及亚太房地产协会（APREA）、欧洲房地产协会（EPRA）及全美房地产投资信托协会（NAREIT）的主要负责人进行了专访。
本刊记者 李惠聪 文
《地产》：您本次持续一周的中国之行主要目标是什么？
Michael R.Grupe：受中国REITs联盟邀请，这次行程我们拜会了、银监会、证监会、上交所、央行、全联地产商会等中国监管机构与相关行业协会，希望能将美国多年发展REITs经验与中国分享，帮助中国加快推进REITs进程。中国目前也有一些类REITs产品，但我们希望能更多推进公开交易的公募REITs产品。
《地产》：如何看待多年来中国REITs发展的一波三折？
Michael R.Grupe： 每个国家都有自己推出REITs的节奏。REITs推出涉及REITs专项法规与REITs产品两方面。REITs要兼顾平衡各方主体利益，法规顶层设计繁复，无法一步到位。美国作为REITs发源地，50多年发展过程就是一个对法规不断调整修订的历史。现在全世界已有31个国家拥有REITs产品。中国应及早根据实际情况建立自己REITs的初步制度框架，然后再在实践基础上持续修正。
《地产》：美国REITs立法历史上，哪一次修订最具变革性？
Michael R.Grupe：1986年，美国重新修订了REITs法规，将最早规定REITs产品只能外部管理，修订为可自由选择内部管理与外部管理。REITs管理人成为公司雇员，由于利益一致，美国REITs管理人积极性得到最大释放，发售REITs产品也成为为一个专业地产公司上市的主要形式，REITs潜能得到很大发挥。但扣动美国REITs大规模发展的“扳机”仍然是80年代房地产过度建设后陷入的债务危机，这是80年代美国REITs规模激增的一个重要背景。
《地产》：如何看待中国推出REITs产品的即时与长远利益？
Peter Verwer：我很高兴看到中国的REITs在新的一年里会有更好的趋势。因为REITs产品兼具股和债的特质，能帮助住宅很好发展。中国计划建设3600万套经济适用房，40%将用于出租，所需资金大约20000亿（3240亿美元），一个设计良好的REITs架构能为弥补住宅建设资金缺口扫清通道。
《地产》：中国当下REITs产品的规模与潜力如何？
Peter Verwer：最近一个主流的报告中指出，未来10年，中国REITs潜在规模将会达到6~36万亿人民币（1~6万亿美金）规模。而一个好的REITs架构不仅能为投资者带来收益，同时能像磁铁一样在全球范围吸引长期股权资本，帮助政府缓解社会福利系统压力。
《地产》：如果要推出REITs产品，中国在亚太地区面临哪些外部环境条件？
Peter Verwer：除了中国有很强动力引进REITs产品，泰国，斯里兰卡，越南，印度尼西亚等国也在酝酿，而REITs产品仅诞生3个月的印度，发展也很快。中国最幸运的是可以从其他国家错误中获得教训，以一种“蛙背跳”速度，一边学习一边建立自己更先进的REITs模式，推动REITs产品进程。为此，我我想讲一句中国谚语——：It’s better to be move slowly than to be stand still(不怕慢就怕站)。
《地产》：欧洲REITs的发展推进有何个性与共性？
Philip Charls：欧洲与其他地区发展REITs最大的不同是，这里密集排布着28个国家，每个国家都有自己的法规与国情。EPRA致力于增加整个行业信任度，并鼓励更多人在欧洲上市房地产行业投资，必要时帮助国家进行REITs制度修正。REITs为一个国家带来的益处是共通的，它不仅能促进经济发展，也能帮助政府进行基础设施建设和城市更新。
《地产》：如何看待中国目前投资环境？
Philip Charls：中国现实的情况是，中国没有一个重分红的产品，这导致大多数投资者都过于注重短期投资，热衷于博取短期投机风险回报。在中国，房地产对经济影响非常大，经济增长处在中高速时期时，，REITs产品通过高比例分红吸引长期投资者，可以成为一个国家经济稳定的调节器。
《地产》：为什么今年对REITs制度与产品的探讨分外火热？
王刚： REITs推进很重要一个因素就是时机。美国当年推出REITs制度以房地产过度建设与信贷宽松为背景，中国也出现了类似征象。当前经济面临下行压力，REI