美国最大写字楼REITs ——波士顿房地产CEO Owen Thomas访谈

　　波士顿房地产公司（Boston Properties Inc.）(纽约证券交易所股票代码：BXP)的地标性的顶级写字楼资产投资组合被一些人称为美国“最蓝的蓝筹”房地产投资信托（REITs），目前由首席执行官（CEO）Owen Thomas管理。

　　作为外来人，Thomas自2013年4月接任联合创始人Mort Zuckerman的职务以来一直担任最高职位，给公司带来了房地产和商业领域的宝贵经验。他之前担任雷曼兄弟控股公司（雷曼兄弟的继承公司）的董事长，目前仍担任该公司的董事。在雷曼，Thomas主导以150亿美元的价格将Archstone Enterprise LP出售给公寓REITs Equity Residential（纽约证券交易所股票代码：EQR）和AvalonBayCommunities,Inc.（纽约证券交易所股票代码：AVB）。

　　Thomas在摩根士丹利任职20多年，担任过各种高级职务，包括摩根士丹利房地产主管，摩根士丹利投资管理公司总裁及摩根士丹利（亚洲）CEO。

　　Thomas最近在《REIT杂志》就各种主题发表看法，从接掌Boston Properties到在纽约市进行收购的挑战。

　　《房地产投资信托（REIT）》：你作为外来人担任最高职务面临哪些问题？你优先考虑的主要是什么？

　　OwenThomas：Boston Properties的团队成就卓越，任职已久，外部招聘的历史非常有限，尤其是在高级管理层。我的第一优先是了解每一个人和业务，以及融入公司的活动。Mort和高管团队给予我支持，员工对我非常热情。我们所有人作为一个团队共事的非常愉快。

　　初期的另一个优先是评估Boston Properties在当前商业环境下的市场地位和特许权，以保证管理团队和董事会在未来战略方面形成一致。

　　最后，我已经完全投入到日常的执行活动中。
 

　　REIT：你在Boston Properties的战略中融入了哪些个人印记？

　　Thomas：我是作为公司创始人长期领导层继承计划的一部分受聘的，不一定要立即对公司历史上成功的战略做出改变。话虽如此，随着市场及相关的风险和机会的演变，我们的管理团队和我本人已经并将继续对我们的战略进行完善。

　　REIT：Boston Properties被誉为“蓝筹中的蓝筹”房地产投资信托。你认为这一声誉的依据是什么？

　　Thomas：为享有这种盛誉的公司工作是一种特别的荣幸，这无疑也是吸引我担任Boston Properties的CEO职务的因素之一。很多因素共同带来公司的声誉。

　　首先，我们的文化倡导以高质量的方式做最优质的业务。我们的人员非常看重在市场上享有卓越、诚信的声誉。第二，作为市值最大的写字楼房地产投资信托和标准普尔500指数公司之一，我们在我们的核心市场波士顿、纽约、华盛顿特区及旧金山拥有最具地标性的写字楼房地产。

　　REIT：你是否希望继续投入大量新投资进行开发？此时在市场上进行收购面临怎样的挑战？

　　Thomas：我们在三大领域进行了新投资：开发，正如你建议的，新的收购，以及现有房地产的资本改善。这些新投资活动的体量取决于任何特定时间的资本和房地产市场状况。目前，我们能够在我们的核心市场以较现有交易的旧建筑每平方英尺更高的收益率和更低的价格开发优质写字楼。例如在旧金山，我们将在今年竣工Mission大街535号。该建筑最终的成本将为每平方英尺700美元，而旧金山的甲级写字楼交易价格在每平方英尺800美元以上。此外，我们预计我们在该项资产的初始无杠杆现金收益率超过7%，而现有甲级写字楼交易的资本报酬率约为4-5%，在某些案例中甚至更低。

　　此外，目前美国的写字楼开发仍然相当温和。尽管研究有所不同，目前新开发量总的来说占库存总量的0.7%，而长期平均水平为1.5%，每年约有1%由于报废而退出市场。

　　最后，Boston Properties的根基是一家开发型企业。联合创始人Mort Zuckerman和Ed Linde都是开发商。公司的早期成长主要是通过开发实现的。整个Boston Properties都很推崇开发专长。我喜欢说我们是一家上市的开发商，而不是一家在想着怎样成为开发商的上市公司。

　　我在前面提到了资本改善。我们继续再投资于我们现有的投资组合，并寻找为客户增强我们的资产的方法。目前，我们正在对我们大量最好的资产进行评估，以进行重点资本投资，寻求提高其市场地位。这是Boston Properties持续成功实行数十年的一个战略。

　　所以，为更直接地回答你的问题，只要房地产租赁市场继续支持新的开发并且我们能够获得令人满意的风险调整后收益，我们将继续开发。另外我们的确发现收购环境具有挑战性。北美、亚洲、欧洲和中东的大型资本对我们核心市场房地产的兴趣非常高，导致了我在前面提到的定价现象。

　　REIT：Boston Properties声称其今年将出售超过10亿美元的资产，与去年的金额差不多。是什么因素在推动这种处置，你们是否聚焦于任何特定领域？

　　Thomas：正如我提到的，我们发现我们核心市场的优质建筑定价激进。为此，我们选择性地在机会出现时将我们的部分资产变现。

　　定位于销售或合资经营的资产一般而言有两大类。第一，我们出售位于不再对Boston Properties具有战略意义的区域的资产。第二，如果我们创造了在当前投资环境下非常具有吸引力的长期合约现金流，我们还通过完全出售或合资经营的方式变现核心资产。对于合资经营，我们能够保持大额股权投资，保持物业的管理的出租，并吸引认可Boston Properties的利益一致性和经营能力的金融合作伙伴。这方面最近的例子是我们去年与一家大型主权财富基金达成了对Times Square Tower的合资经营。

　　BostonProperties在资产变现和资本再投资进行新开发方面拥有长期成功的记录。

REIT：目前你们的投资组合的出租率如何？

　　Thomas：我们投资组合的出租率保持在93%的高水平，由于我们的资产优质，我们的投资组合拥有比我们所在市场竞争对手更高的出租率。这种出租率的差距在过去15年约为2-8%，并且实际上在更困难的市场状况下差距处于这个范围的高端。

　　我们核心市场的多数净吸纳量归功于医疗保健、生命科学、科技及媒体行业的“创新型租户”。传统租户的净增长不及这些行业。

REIT：承担旧金山Salesforce Tower这样庞大的项目面临什么样的风险？既然你们有一个主力租户，你们优先考虑的是什么？

　　Thomas：考虑到其财务和物理体量，我同意Salesforce Tower是我们最高等级的项目。该建筑在竣工后将具有140万平方英尺的办公面积，邻近旧金山新交通中心，拥有无与伦比的公共交通，并将成为美国芝加哥以西最高的写字楼。风险与我们近期开发的其他项目类似，但因其规模而被放大。

　　既然我们已经将该建筑的一般出租给salesforce.com，我们正集中力量致力于在2017年交付该建筑。我们目前聚焦于施工过程及剩余70万平方英尺空间的出租。施工项目按期进行，出租领先于计划，我们就剩余面积的出租与租户进行了富有成效的对话。

　　旧金山是一个非常强劲的写字楼市场，拥有大量的租赁需求和有限的大型空间，而这种体量的项目对Boston Properties并不新鲜。

　　我们的人员非常看重在市场上拥有卓越和诚信的声誉。

　　REIT：公司对于更新波士顿的Back Bay Station有何计划？

　　Thomas：Boston Properties拥有Hancock Tower车库，邻近Back Bay Station。我们已经与马萨诸塞州交通部共同制定再开发计划。这对于Back Bay Station及当地社区将是一个改变。

　　我们在波士顿还进行北站开发，这是与Jacobs家族进行的非常大的合资经营项目。该项目将邻近北站和波士顿公园，包括零售、写字楼、住宅及酒店物业。在我们的长期核心资产Prudential Center，我们正在建设Boylston大街888号，425,000平方英尺的写字楼和零售物业。我们还正在开发剑桥和Waltham，所有我们在波士顿地区有大量的活动。

REIT：Boston Properties最近称纽约为“不同地区的大杂烩”。你在这个市场看到了哪些挑战和机遇？

　　Thomas：纽约显然是美国及全世界最具吸引力的房地产投资市场之一。这个城市拥有巨大的体量，充满活力，在主要服务业金融服务业的基础上卓越地实现了就业岗位的多元化。创新型产业在整个纽约市的不同地区蓬勃发展。人口统计特征也为纽约带来帮助，越来越多刚刚开始职业生涯的专业人士以及空巢老人被吸引到纽约。Midtown South和布鲁克林等很多新的地区成为吸引住房、写字楼和零售物业开发的地区。

　　我们面临的最大挑战是进行新的投资。纽约市是世界顶尖房地产投资市场之一，也是很多非美国房地产投资者在美国的首选目的地。由于这些原因以及低利率，资产定价处于历史性高点。收购更具挑战性，所有我们在纽约聚焦于新的开发，并且在某种程度上进行资产变现。