印度政府批准在国内建立REITs制度

对于印度财政部长贾特里来说，通过REITs法规是一个非常重要的决策

　　【中国REITs联盟独家报道】印度政府已经批准，在印度建立REITs制度。市场管理者们在8月10日通过了批准了在这个国家创立房地产信托基金和公共设施信托基金的规定。

市场化的印度版REITs

　　REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。象股票一样，REITs也在证券交易所上市交易。

　　印度引入REITs制度的计划起源于去年八月，但是由于难以确定其税收结构，推出遇到了瓶颈。在上个月的国家财政预算中，财政部长贾特里宣布了对这一投资工具的税收优惠政策，从而为REITs制度的最终面世扫清了道路。

　　印度政府明确指出，REITs将被给予Tax Pass-through的待遇，这意味着它们只要把绝大部分收入（90％以上）通过股息的方式分给投资者,就不用缴纳任何联邦税收。

　　根据日前发布的的文稿，在印度版REITs中，只有商业不动产，例如写字楼可以作为REIT的构成部分，如果不是直接投资，而是通过特殊目的公司（SPV）获取资产，则必须持有50％以上的控股权益。

　　所有REIT都必须在证券交易所上市交易。符合上市资格的REIT，其资产包的价值必须大于50亿卢比（8174万美元），REIT必须将它们90％以上可支配现金流给投资者，而且最少六个月分配一次。

　　至少80％的资产必须是建成并且能产生收入的物业，但可以将10％的资金投资于在建物业，印度证券交易委员会指出，REITs还可以将其一小部分投资于其他证券，例如住房抵押贷款支持证券和货币市场基金。

　　至于REITs是否可以用有限责任合伙的形式进行投资，还需要等管理层的进一步明确。

　　事实上，为了更好的适应市场需求，印度证券交易委员会已经放松了很多方面的限制，这次劈中通过的文本，相比于之前的草案文本，变得更为宽松和自由。

　　除了明确了关键的税收优惠政策外，对上市REITs的资产规模要求降低了，从之前的100亿卢比，降低到了50亿卢比，这对于中小房地产企业和基金意义重大。同时，政策允许采取“联合发起人”方式发起REITs，并撤销了关于“单一物业”的限制。

　　对REITs的资金投向也变得更为宽松。开发物业和其他投资比例提高到了20％，建成并运营收益的物业比例降到了80％。允许有10％的其他领域的投资。

　　这些改变将有助于REITs在印度的快速引入。接近印度政府的人士指出，这是因为印度管理层认为，一个更少限制的REITs制度，对于建立充满生机活力的REITs市场是非常必要的。

　　不过，也有金融界人士指出，新出台政策中，对REITs市场参与者之间税负分担和印花税如何征收等方面，仍需要进一步明确。这对于充分体现这种金融工具高收益低风险的特点，并吸引广大投资者很重要。

　　观察家认为，目前印度的REIT还处于发展初期，未来的发展将取决于政策环境、市场条件和发行者、投资者。

　　目前，已经有大批的虎视眈眈的资金盯着市场，等待REITs政策出台后大规模进入。业界预期，印度REITs市场在明年将出现爆发性增长。

　　目前印度最大的7个城市的A级写字楼已经有3.76亿平方英尺，估计未来2到3年，这些写字楼的50％以上会通过REITs上市，目前这些资产的估值约在100－120亿美元之间。

一个制度 皆大欢喜

　　这是一个皆大欢的结局。印度当地报章指出，REITs政策的出台并不出人意料，引人注目的是印度政府的做法非常果断而且富有效率。

　　舆论认为，它将改变整个印度商业地产的风貌，不但能促进供给，也将增强商业物业的流动性，让市场各方都得到好处。

　　印度当局建立REITs制度的目的是为了给投资者一个能够避免双重征税而且是低风险的投资渠道。这些成熟的商业物业可以为投资者提供稳定的租金收入。

　　印度地产界人士也非常欢迎这个政策，认为这有助于为开发商和公共设施项目提供一个新的融资来源。“我们希望这是对印度资本市场的一个积极推动，而且能为不动产和公共设施的参与方释放一些流动性。”普华永道印度副董事拜拉维•达拉尔说。

　　这制度也将为印度国内外的私募不动产基金提供一个可选择的退出通道，现有的私营房地产公司也备受鼓舞，因为这也同样为他们提供了投资退出通道。

　　萨钦•萨哈是轮回资本（一家孟买私营房地产公司）的运营首脑，他指出，“零售物业除了出售给第三方或海外上市，没有别的退出通道，这会让零售物业大大得益”。

　　REITs的出现会给印度的房地产提供一个更稳定的市场标杆。萨哈希望，第一批REITs应该是大企业集团为这一类型的金融产品确立一个标准，而不是大量的小公司推出把大量的小型物业上市。

　　另一个感到高兴的是外国投资者。按照印度政府之前的规定，外国投资者只被允许投资于在建物业，这让国外私募基金在投资建成并在租的物业的时候遇到很大困难，而以后他们可以直接购入REITs来进行投资了。

　　不过，匹拉摩基金管理公司（印度最大的房地产基金管理人之一）的执行董事哈苏路•吉吉纳指出， REITs为现有的物业持有人提供了一个兑现投资收益的合理退出机制，但对于目前手头没有资产的参与者来说，投资REITs的机会还是要看市场上可得资产的增长。

　　“目前，印度市场上有太多的即将建成的建筑物业，已经建成并运营但还没有被交易和定购的物业则要少得多。”吉吉纳说。

中国REITs何时掀开盖头？

　　REITs在印度的引入，意味着除中国外的亚洲主要国家都已经实行了REITs制度。

　　把体量庞大、千差万别的大型物业，用REITs的方式将其变成标准化产品，通过资本市场向公众发售，是上世纪以来最重要的金融创新之一，也是商业地产公认的最佳出路。

　　目前，不但欧美发达国家，亚洲的日本、新加坡、泰国、台湾地区、香港地区等，都已经实行。但中国版REITs自2005年破题，至今已经接近十年，迄今政策尚未出台，市场上也没有严格意义上的REITs产品。

　　十年过去，中国的商业地产总值已经达到了数万亿以上的规模，REITs的概念也已经深入人心，无论是机构投资人还是个人投资人，都对其推出翘首以盼。随着十八届三中全会将金融改革作为未来中国改革的重要突破口，监管机构支持REITs的态度越来越明朗，中国REITs已经到了即将瓜熟蒂落的时刻。

　　“中国REITs联盟”筹备组负责人王刚指出，由于REITs制度的缺席，一方面，中国房地产的“黄金十年”，除了“炒房”和“买铺”，没有给普通民众带来更多的投资机会。另一方面则是，国内的积累的数万亿的商业地产，目前仍然没有退出通道。房地产企业不得不把大量资金沉淀在手中的物业上；或者以经营性物业贷款的形式压在银行的资产负债表上，而且这些在银行贷款的物业的估值很多不是基于租金收益法计算的。

　　“‘现金流滚资产’的发展模式，与其说是经验，还不如说是无奈。中国大陆开发商意欲学习香港模式，开发持有并重，但由于缺乏有限的退出机制。在每一轮房地产调整中，很多开发商开发商不得不出售持有资产自救。”王刚说。

　　在漫长的等待中，中国的房地产企业也越来越失去耐心，开始纷纷抬眼向洋看世界。在港交所已经有越秀信托、汇贤产业信托、开元酒店、春泉产业信托、金茂投资等以REITs和类REITs的形式上市，在新加坡，嘉茂中国商业信托、丰树物流信托等，也依次上市。

　　近日，光大控股透过认购新加坡上市的重庆商业地产商英利国际置业的股份和可换股证券，意图将英利国际的写字楼和商业地产项目打包成REITS在新加坡上市。

　　“这只是当前中国的地产企业筹谋走向海外资本市场的有一个新的实例。” 王刚说指出，“从前有人说，中国最好的商业物业都被外资港资企业持有。如果REITs制度依然迟迟不能出台，未来很可能会出现中国最好的商业物业都在海外上市，而中国投资者却只能望洋兴叹的局面。我在GE Capital参与投资的腾飞印度产业园基金(Ascendas India Trust,“a-iTrust” ) 2007年8月1日在新加坡上市交易，时隔七年印度退出REITs制度，也算是多方努力的结果。

　　当然我们也看到国内REITs一些进展，2014年5月15日，证监会网站发布《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》，其中第（六）条提出研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案。5月21日在深圳证券交易所挂牌交易转让的“中信启航专项资产管理计划”（简称“中信启航”）采取分级证券化并在交易所流通，5年后将公募上市。算是准REITs，没有触动现有的财税体系，离公募和纯股权还有数步之遥。8月14日，中信建投设立的海印股份信托受益权专项资产管理计划（下称“海印股份资产证券化产品”）正式成立，是国内首个以商业地产为基础资产的资产证券化产品。这款以商业地产为基础的债权证券化产品，除了安排“优先-次级”的结构化设计，还引入资产原始权益人大股东担保机制。

　　真正REITs的推出，牵涉到法律法规、财税、资产管理、运营管理、估价的等方方面面。希望社会各界共同努力，早日把中国的REITs变成真正对各方都有利的现实。”