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制造神话的另类投资天王尼克•绍尔施

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制造神话的另类投资天王尼克•绍尔施

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行业新闻信息
作者:
来源:
发布时间:
2014/11/12 18:10

 

  身穿黑色西装、打着红色领带的尼克•绍尔施(Nick Schorsch) 以矫健的步伐进入了纽约华尔道夫酒店(Waldorf Astoria) 的大宴会厅。深沉的眼袋暗示着他几乎整宿都没合眼,但这位行业巨头仍然精神抖擞。绍尔施担任多家公司的董事长或首席执行官,拥有一家市值达$190 亿美元的房地产投资信托(REIT) 上市公司——美国房地产资本公司(American Realty Capital Properties,简写ARCP) 。这次,他是来参加“REIT周”,这是规模达一万亿美元的商业房地产投资信托行业的重要年度会议。据他公司的公关人员称,绍尔施本来没打算出席今天的会议,他只是情不自禁地走上了演讲台,对着与会投资者和分析师们侃侃而谈ARCP 报告的前半部分。

  尼克•绍尔施非常善于演说。从2008年起,他已为旗下的17 家未上市REIT 公司、一家商业开发公司以及一只能源基金募集到170 亿美元的资金。仅在最近的15 个月内,其控股公司就参与了总价值总计超过350 亿美元的12 宗并购交易。

  在庞大的财务顾群体和及其客户眼中,绍尔施创造了一个“高产”神话。实际上,他精心构建的房地产信托并未在任何证交所公开上市,也未被分析师们纳入评级范畴;但由于这些REIT的平均回报为7%,因此其备受庭企业投资者的青睐。

  绍尔施的第一家REIT,也就是2013 年1 月与上市的房地产收入公司(RealtyIncome) 合并的美国房地产资本信托公司(American Realty Capital Trust),四年内总回报率达到49%。他名下另外两只未上市的REIT,已并入ARCP (绍尔施创办的上市公司)的ARCT III 和ARCT IV,回报率分别达到40% 和33% 。

  现年53 岁的绍尔施说:“能为小门小户提供帮助要比为大机构或对冲基金效力更加重要。”他的目光是指向那些所谓的“大众富裕阶层”,即可投资资产额介于10 万美元至100 万美元之间的投资者。

  绍尔施并不是等待那些“大众富裕阶层”投资者自己找上门来。通过凶猛的收购,他组建了全美国规模排第二的独立财务咨询部门,旗下有9,200 名经纪人。他现在已将其非上市、高收益率的REIT构建业务与这支咨询团队完全整合在一起,为其提供研究和咨询服务,并掌握着一个负责推销这类REIT的庞大财务顾问网络。

  时下另类投资普遍盛行,收益产品也备受人们欢迎。凭借丰厚的手续费收入,包括对旗下总规模达350 亿美元的非上市REIT每年收取1% 的管理费,外加他在各家控股公司持有的股份,据福布斯估算,绍尔施目前的个人净资产达到15亿美元。

  绍尔施是个不断追求成功的人。在费城读中学时,他最后一个学年的实习项目就是和21 岁的哥哥彼得(Peter) 一起在父亲经营的一家金属加工公司对一个部门进行改造。当时绍尔施负责工厂运营,而彼得(Peter) 负责市场营销与业务开发。绍尔施从大学辍学后一直如饥似渴地阅读商业类书籍。23 岁时,他开办了另一家名为Thermal Reduction的公司。该公司在创办初期只能生产16 种不同类型的保护阳极。1994年,公司成立第十个年头时,他将该公司以1000 万美元的价格售出,那时候它已经能生产1,200 种不同类型的保护阳极。

  在34 岁时,绍尔施怀揣着这些年赚来的几百万美元准备退休。他买了一匹马和一辆保时捷。他也加入过一些公司董事会。然而面对已经取得的成绩,他并不快乐。“那时我已经开始了带着狗到处遛弯的生活”。因此,绍尔施和他的妻子雪莱(Shelley) 决定做点并购生意。

  他们开始收购一些被他称为拥有“持久性”的小型公司,如墓地、殡仪馆、胶水厂、印刷厂、以及一家生产密封泰若林(Tylenol) 塑料瓶和瓶盖收缩膜的公司。在1998 年,绍尔施从银行经理那听到一个消息:美国第一联合银行(First Union Bank) 刚刚收购了中州金融集团(CoreStates Financial),并准备关闭旗下105 个分支机构。绍尔施把这些分支机构全部买下。他只用了37 天就完成了这宗2230 万美元的交易,并且在一年内成功将这些分支机构全部租给了其它银行。

  在2002 年绍尔施实现了他的最大突破,在那一年他认识了前所罗门兄弟公司交易员卢•拉涅利(Lew Ranieri)。此人因为创造了抵押贷款支持证券业务而被迈克尔•刘易斯(Michael Lewis)写进他的《说谎者的扑克》(Liar’s Poker)一书,而因此声名大噪。他同意将绍尔施的银行分支机构不动产改造成一家REIT公司并将它推上市。通过拉涅利的关系,他们在2002年通过私募渠道筹集到4 亿美元的资金;在2003 年6 月通过其REIT公司在纽约证交所的首次公开募股(IPO)又募集到8.04 亿美元。美国金融房产信托公司(American Financial Realty Trust,简写AFRT)一跃成名,成为市值达20亿美元的专业REIT 公司,也是唯一一家专注金融机构房地产业务的REIT 公司。

  绍尔施继续进行他的收购狂潮,以低价批量买入资产——不光是银行,还有写字楼、数据和呼叫中心,然后将其中质量欠佳的那些资产抛售掉。然而,这些资产并没有像他想象中卖的那么快,投资者开始质疑其“急剧扩张”战略。随着某些物业的出租遇到困难,公司遇到流通性问题。2006 年8 月,绍尔施被迫“出局”。

  绍尔施回忆说:“它就像我的孩子一样,是我一手创办的公司”。

  在他离开后,AFRT的经营状况则继续下滑,最终在2007 年秋季被隶属于格林地产(SL Green的)格拉梅西资本公司(Gramercy Capital Corp.)以11 亿美元的价格收购。当初在IPO中每股投入12.50 美元的股东,最后得到8.43 美元的现金加股票。在同一时期,摩根士丹利(Morgan Stanley)的REIT 指数上升了94%。

  然而,这时绍尔施正与曾在AFRT担任董事的比尔•加亨(BillKahane) 商讨下一个大动作。他们找到了新的致富捷径,即依靠“非上市”的REIT 公司:非透明、非流通、不用派发大量股息的房地产控股公司。像上市的REIT 公司一样,非上市REIT 公司必须向股东支付至少90% 的收益,因此股东能享受较高的投资收益率。但二者不同之处在于收取的手续费和佣金。非上市REIT收取的顾问费费率高达7% 到10%,而上市REIT或房地产ETF的这类费用只有1% 到3%,甚至更低。另外还要向REIT 批发商(由绍尔施控股的)支付3% 的费用。所以,非上市REIT 的收费能高达10%至15%。

  另外一个是流通性问题,一般来说投资者要想退出这类非上市REIT 并不容易。绿街顾问公司(Green Street Advisors)2012 年的一项分析指出,仅有40% 的非上市REIT 可以进行免费赎回。(绍尔施通过降低费用并预设可套现事件来赢得财务顾问的支持,在发生可套现事件的情况下,股东可以将所持股票卖回给公司。)

  虽然费用很高,但在实际利率为零的环境下,在商业房地产领域能有7%的股息收益率,堪称是金融顾问眼中的“梦寐以求”之物了,特别是当这种高收益是通过所谓“三重净租赁”的交易形式来实现的。绍尔施与达乐公司(Dollar General) 和沃尔格林(Walgreens) 等商业房地产租户签订了长期的租赁协议,它们需要支付所有的建筑维护费用、房地产税和保险费。因此这种交易的利润是可预期的:租金基本上都能落入业主手中。

  当然,绍尔施的这个摇钱树业务离不开其不断扩充的顾问团。到目前为止,他总共以15 亿美元从波士顿地区的投资者资本控股公司(Investors Capital Holdings)和洛杉矶的切泰拉金融集团(CeteraFinancial Group) 等企业手中收购了五家公司。

  但绍尔施所建立的金融帝国也显露出一些漏洞。当其上市的REIT 公司ARCP 去年收购了其非上市REIT 公司ARCT IV 之后,莱登伯格金融服务公司(Ladenburg Thalmann Financial Services) 的分析师丹尼尔•唐兰(DanielDonlan) 指出,列入这家非上市REIT 公司投资组合内的商业不动产,有四成尚未完成交易。这引发外界提出质疑,认为ARCP 的公开市场股东为此多掏了钱。绍尔施则坚称,该交易得到了包括前宾夕法尼亚州长艾德•伦德尔(Ed Rendell) 在内的董事会的批准。公开呈报表明,并没有其他竞标对手来争夺这批不动产。

  在5月中旬,公开上市的ARCP宣布,正以15 亿美元的价格收购达顿公司(Darden)手中的500 家红龙虾餐厅(Red Lobster) 门店,本次交易的运营合作伙伴是私募股权投资公司金门资本(Golden Gate Capital)。在接下来的一周内,ARCP 宣布以每股12美元的价格增发股票。同一天,ARCP宣布将作价19.75 亿美元,向黑石集团(Blackstone) 出售其投资组合内已经有多家租户入驻的购物中心物业。

  ARCP 连续发布的三个公告引起了机构投资人的警惕,原因在于绍尔施早先承诺过他不会低价发行新股——肯定不会是12美元这个水平。此外,ARCP与黑石之间的购物中心交易与其3月份的公告不同。当时ARCP 表示要将该投资组合分拆出去成立独立的REIT 公司。同时,收购红龙虾餐厅(Red Lobster) 也比较奇怪,因为这家连锁并没有被纳入信用评级,而且此次收购规模是如此庞大,以至于在完成交易后,这家设施陈旧、同店销售额呈下滑势头的海鲜连锁店会一下子成为ARCP的头号租户。

  但这种操作却能够起到粉饰ARCP资产负债表的效果,降低净债务与现金流量的比率。但与此同时,ARCP也曝出一些令人难堪的会计过失。比如,行业监管机构REIT Wrap称,ARCP没有根据增发后的股本来汇报利润,导致利润虚增大约30%。为了让ARCP维持原来的盈利指导目标,绍尔施通过向季度财务报表补充3500 万美元现金流来纠正了这个错误。

  雪上加霜的是,ARCP 还错误地报告说,将为收购红龙虾餐厅(Red Lobster)这宗15亿美元的交易支付1.08 亿美元费用。当有分析师指出其问题时,ARCP 则解释说是打印错误所致,实际数字是1080 万美元。

  享有业界威望的REITWrap编辑巴里•维诺克(Barry Vinocur)指出:“如果你和绍尔施交谈过,就会发现他是非常巧言善辩的人;虽然他非常有魅力,但确实不是个很实事求是的人”。

  ARCP 的会计差错和打印问题已经够糟了。不过分析师和机构投资者在今年早些时候已然因为ARCP的一些做法而心生警惕。今年早些时候,该公司趁着当时利率不到2%的有利环境,宣布发行一批总额13亿美元的短期和三年期债券,并用这种方式在段时间内提振其盈利。我们来听一下来自旧金山马尔卡托资本管理公司(Marcato Capital Management) 专家最近的评论:

  “我们对贵公司最近一系列做法感到失望;我们提醒贵方和贵方董事会成员应努力代表当前股东的利益;我们敦促贵方行使适宜的权力、擦亮眼睛来防止未来任何的破坏公司价值的活动;ARCP 公司在短时间内进行了太多的另类交易。ARCP 公司应停止目前的大规模交易活动,让投资者有机会看到连续几个季度的‘干净’财务报告结果。”

  这封批评信是在绍尔施昂首阔步的走进华尔道夫酒店的同一天发出,但这对于绍尔施的冲劲没有任何影响。

  只有少数股东还记得当初绍尔施与拉涅利之间的合作关系,他最近的策略与拉涅利的做法简直如出一辙。在最近的三个月,ARCP 的股票已跌去16%,而REIT 指数指数在同期却上涨了5%。

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