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REITS投资者知识教育

分类:
REITs百科
作者:
来源:
发布时间:
2015/02/04 08:55

  一、 REITs是什么?

  REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托。其最早的定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大的调整,同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异,但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。

  目前,REITS是指通过发行基金收益凭证募集资金作为基金产品,然后将基金资产交由专业投资管理机构来管理运作,专门投资于房地产项目或业务,以获取稳定现金流收益和长期资本增值的一种基金形态。

  与一般投资基金不同,房地产投资信托基金是专门用于房地产投资、开发、销售、租赁、消费等方面的投资基金,投资范围一般仅限于房地产领域,投资物业类型包括购物商场、医疗中心、仓库、写字楼、酒店及其他。REITS分类

  二、REITs 通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型

  权益型 REITs直接投资持有并经营房地产,藉地产经营租金和地产买卖收入赚取利润,当前全球约90%的REITs都属这一类。

  抵押型 REITs 是投资住宅或商业房地产抵押贷款或住宅或商业房地产抵押支持证券(RMBS/CMBS),其收益主要来源于是房地产贷款的利息与资金募集成本的差额。许多抵押型REITS通过抵押投资、动态对冲技术及相关衍生策略进行利率管理与信用风险控制。

  混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。

  市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型,而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%,并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性,市场价格也更具有稳定性,比较而言抵押型REITS通常期限较短、流动性较低且对投资者资质具有较高的门槛。

  三、投资REITS的优势

  REITS的流动性比较高。房地产是非流动性的资产,资产价值量大,投资周期长,变现能力差。REITS可以通过证券市场将房地产项目的收益权分割和变现,提高资产流动性,降低投资风险。

  REITS促使房地产所有权与经营权分类,为专业化经营管理提供了基础。房地产项目的管理经营知识理念有不同类型、地区差别较大,但借助REITS,投资者可以投资不同地区和类型的房地产项目,而无需过多的房地产项目投资经验。

REITS能降低交易成本,即通过多数投资者以“集合投资制度”形式设立投资基金,聘请专家管理,从而形成规模优势,降低个体

  投资风险,节约风控成本。

  REITS国际发展及经验

  美国REITS:REITS诞生并兴起于20世纪60年代,经历70年代的快速发展和重创,80年代的复苏以及90年代中后期以至21世纪以来的迅猛发展,之后经历了2008年的金融危机后现已重新步入快速增长轨道。截至2013年,美国的REITS市值为6703.34亿美元,。

  亚洲地区REITS:亚洲地区REITS起步相对较晚,但是发展迅速。目前日本、新加坡、香港等7个国家和地区推出了自己的REITs产品,其中日本的REITs规模最大,达到841亿美元,我国香港和台湾地区也于2005年推出了REITS产品。

  REITS国内发展意义

  我国引入REITS有着非常重要的意义。

  首先,引入REITS有利于完善中国房地产金融架构。REITS在国外既参与房地产一级市场金融活动,也参与二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此,推出房地产投资信托基金,将大大地提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。

  其次,引入REITS有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性。

  再次,引入REITS有助于疏通房地产资金循环的梗阻。REITS的引入可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了REITS具有保值增值的功能,因此房地产投资的收益相对比较稳定。

  最后,引入REITS促使“新常态”下国内房地产行业发展转型,从过往的售卖模式逐渐转为强调持续稳定现金流的经营模式,培育商业地产的发展,促进企业从重资产向轻资产转型,尤其在近期国家出台相关支持政策的背景下,REITS获得前所未有的发展机遇。从国内实际情况来看国内REITs未来的发展主力将是商业地产,北上广深一线城市的住宅地产租金回报率仅2%,对投资者吸引力太低;商业地产一般毛收益率在5%到6%之间,已经高于部分美国REITs。如果能够选择优秀地产进行证券化,产品将对投资者具备较强吸引力。

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