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狮城论道——2017新加坡REITs业务考察之旅圆满结束

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行业研究

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狮城论道——2017新加坡REITs业务考察之旅圆满结束

分类:
联盟活动
作者:
来源:
发布时间:
2017/11/29 09:29

      作为亚太地区REITs市场的开拓者和引导者,新加坡于1999 年就出台了REITs相关立法,经过近20年的发展,已发展成为亚洲除日本最大规模的房地产投资信托枢纽,截至目前,S-REITs市场市值也已达到600亿美元。2015-2017年,北京华联REIT、浙江运通网城REIT、广东大信商用信托REIT相继在新加坡上市,成为新加坡市场纯中国物业的REITs项目,目前国内众多奥莱、购物中心、酒店、写字楼等商业物业,也在积极做海外REITs发行的探索。

  中国REITs联盟于11月21-26日携手国内外知名地产开发商、券商、基金子公司、险资、运营商、地产基金等,深入亚洲REITs之都新加坡,通过授课学习及实地走访考察的方式学习新加坡REITs发行操作要点及一手实践经验,伴随着最后一天在克拉码头的举杯畅饮,为期五天的考察之旅圆满结束。

  第一站:新加坡国立大学。

  海外考察的第一站是新加坡知名学府新加坡国立大学(NUS),新加坡国立大学的地产专业在海内外都享有盛誉。

  上午由新加坡国立大学房地产系系主任邓永恒教授做关于“人民的住房市场——探讨REITs对实现人民住有所居的影响”的演讲,下午由程天富教授讲解“快速成长的新加坡房地产信托基金市场”,并与学员进行了热烈的讨论。一天紧密的课程结束后,学员们在研究生院内参与了小型的结业典礼,由两位教授和REITs联盟秘书长颁发结业证书。NUS精心定制的REITs课程培训让学员第一时间对REITs有了宏观的认识,建立了基本的框架,也为后续的企业参访打下了良好的理论基础。

第二站:中国银行新加坡分行。

      新加坡REITs考察之旅的第二站,成员走进中国银行大楼,在当地工作人员的带领下回顾了中国银行在新加坡八十年的历程,并在中国银行投资银行部总经理孙健敏、大信商用信托陆智奇、华联信托陈懿璘的介绍下,了解了两支REITs的发行过程中遇到的问题。陈懿璘强调,作为发起人要对投资者负责,投资者关系管理不可忽视。而一般在REIT上市初期即着手潜在投资者营销,境外REIT发行,是否具有足够的投资者关系着REIT是否能够最终成功上市。

第三站:亚太房地产协会APREA

      在PWC总部大楼,由APREA主席Peter Viewer主持,A&G律所、K&W律所、PWC会计师事务所、Knight Frank等多方共同参与的“2017亚太区房地产信托市场展望高峰论坛”在此举行。

      房地产投资信托管理人必须持有新加坡金融管理局(MAS)颁发的资本市场服务牌照,且管理人董事会必须有较为严格的雇员条件要求方可开展房托业务。对于REITs和Business Trust在结构和设立条件、负债比例等方面的不同,来自Allen&Gledhill律所的合伙人Chua Bor Jern也做了详细的解释。

      REITs的设立和管理是由投行牵头,多家中介机构共同参与的结果,随后,来自PwcKnight Frank的专家也在相应的领域对REITs的税收筹划和资产分析与评估做了精彩的分享,直到活动结束大家仍意犹未尽。

      第二日的当晚,由时代财智杂志主办的一年一度的盛会Fortune Times Pinnacle Awards颁奖晚宴在新加坡四季酒店隆重举行。

      中国REITs联盟秘书长王刚先生荣获“2017年中国房产信托最佳倡导者”称号,并发表获奖感言,表示将继续推动中国C-REITs的发展。一直关注中国市场投资机会的世界著名投资大师吉姆·罗杰斯特别祝贺王秘书长获此殊荣,并走到台下对来自中国的REITs代表团成员表示问候,大家纷纷抓住此难得的机会,举起手机与大师拍照留念,这位年纪已有七十余岁但依然睿智幽默的华尔街投资家举手投足间不乏风度和魅力,引得席间笑声连连。

第四站,Frasers辉盛国际。

      辉盛国际是星狮地产旗下的一员,从1998年创立至今,已在全球管理服务式公寓23,759间。旗下四支REITs,其中Frasers Hospitality Trust20147月上市,截至2017年第三季度,在全球9个城市持有15个物业,资产价值达到2440万新币。

      会上, Frasers Hospitality Trust CEO尤静芬女士和辉盛国际北亚区拓展总监厉亚凡女士在REITs具体运营、借债,再融资等实操层面进行了充分的分享,海外REITs在架构上更类似于是一个公司股票的产品,REIT公司也类似于上市公司,上市后能够收购新的持有物业加入资产包内,也能够自发进行发行股票或银行贷款进行再融资,与国内固定收益的类REITs有很大不同。

第五站,新交所。

      新加坡证券交易所是亚洲最具吸引力的资金募集地,目前在新交所上市的房托及地产商业信托中,有12支涉及中国房地产,总市值为169亿美元,平均收益率为6.7%

      新加坡以其得天独厚的REIT税收优惠吸引了中国、马来西亚等其他众多国家的物业来此打包上市,成为亚太区最全球化的REIT平台,显示了新加坡投资界的高度国家化和市场对境外资产的欢迎。

第六站,ARA亚腾资产管理公司。

      在Suntec Mall新达城内部,考察团的团员们在ARA集团业务发展总监、中国区总裁Alvin Loo的介绍下,进一步了解了亚腾集团业务范围,尤其是Suntec REIT中核心物业新达城用3年时间,花费20亿人民币成功改造的商业案例。

      作为新加坡数一数二的资产管理公司,亚腾资产在国内管理的项目资产超过750亿人民币,而随着亚腾资产私有化完成,未来其将和股东中航信托成立人民币基金平台,共同开发中国的私募基金以及资产证券化业务。

      新达城的显示墙是亚洲最大的LED显示墙,高3层,宽60米,外观十分宏大。平时除了播放会展信息外,也会投放其他的商业广告,和新达城的零售、会展业务紧密结合。

第七站,仲量联行JLL亚太区总部。

      仲量联行是世界最大的房地产咨询公司之一,在新加坡亚太区总部办公室,来自Capital Markets Research部门的Regina Lim以生动诙谐的语言讲解了S-REITs与日本、澳洲、香港、马拉西亚等国REIT在税收、是否持有开发型物业、是否对海外资产由限制、内部和外部管理等方面的区别及优势。来自Valuation部门的Tan Keng Chiam也发表了在估值方面需要注意的问题。

      随着最后一家公司JLL的拜访,安排紧密的企业考察之旅暂告一段落,夜间,学员们在位于滨海湾花园的空中餐厅进行用餐。夜幕降临,灯光随着音乐变换着旖旎的色彩,乘坐在主办方提供的轮渡上夜游新加坡河,看周围鱼尾狮公园、莱佛士登岸遗址、新加坡旧国会大厦和新加坡维多利亚纪念堂等标志性建筑物在夜色和粼粼波光中美不胜收。

      为期约一周的新加坡REITs考察之旅落下帷幕,通过了解新加坡REITs市场上市准则与要求,有意要将物业打包去新加坡上市REITs的开发商进一步明确了资产管理在物业培育期间发挥的重要作用,站在投资者的角度,上市的物业需要有稳定的现金流来保证相应REIT有较高的收益率和股息回报率,这就对物业本身的持续运营能力和现金流状况提出了很高的要求。同时,学员们意识到尽管目前来看中国现有REITs体系尚不成熟,国内类REITs更多是作为债性的融资工具,但新加坡的REITs税收、法律体系为中国未来公募REITs的推出条件提供了很好的借鉴意义。期待在中国,未来万亿存量商业物业通过证券化金融创新的方式在政府、监管机构及其他各方力量的共同推动下释放出强大的活力,并有更广阔的发展空间。

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