REITs为何起舞

　　华尔街有句俗话，“当音乐响起，就要起身跳舞”——市场的反应总是最敏锐的。虽然中国REITs依然没到揭开盖头的时候，市场人士已经显示出了敏锐的直觉。

　　这次由全联房地产商会和清华校友房地产协会共同发起成立“中国REITs联盟”，市场的反应之热烈超出了我们主办方的预料。在很短的时间内，积极响应参与的既有民生银行、易方达资产、越秀房托、信保基金、华润信托、清华房地产研究所、君合律师事务所、天鸿地产、金科地产等这些知名企业与机构，也有地处偏远城市，绝大多数也许连名字都没有听到过的中小开发企业。

　　虽然联盟刚刚成立，全球三大REITs组织都派出了CEO和执行副总裁，不远千里来与这个刚刚成立的中国的REITs组织签订了战略合作协议。

　　这表明，无论中外，都对中国的REITs的推出有强烈的预期，也有抱有巨大的期望。音乐声中，大家都仿佛已经看到了未来即将出现的盛会。

　　中国的REITs从破题到如今已经十年，但至今尚无真正意义的REITs产品。发展遇到的障碍在业内几乎已经耳熟能详——比如税制的障碍、物权相关法律的障碍、持有型物业价格和回报的不匹配等等。放眼看过去，几乎全是困难，中国的REITs就是这样带着镣铐开始起舞的。

　　但影响REITs发展的更深层原因是对它的认识。长期以来，REITs往往被狭隘地理解为“开发商的融资渠道”，甚至成为“调控”时的牺牲品。

　　事实上，在国外各个国家，受REITs影响最大的都是投资人，特别是机构投资人。养老机构、社会保障机构、保险机构等都是REITs受益者，REITs很好地解决了如何让与社会稳定密切相关的金融机构的收益率水平战胜CPI的问题。所以，它不但是经济方面的“减震器”，也是社会稳定的“减震器”。从这个角度看，REITs的发展事关国计民生。

　　从另一方面看，REITs更是一项以“稳健”著称的金融工具。一方面，它在几乎历史上所有的时期，平均回报率都高于标普500，也高于债券、国债、贵金属等投资，另一方面，它表现出了更少的相关性和波动性。REITs的强制分红的机制，也提供了更高的当期回报，即使在熊市之中，仍然能够为投资者提供稳定的收入。这对于迫切需要保护的中国中小投资人来说，无疑是个福音。

　　长期以来，由于REITs这种合理金融工具的缺失，不仅推高了融资的成本，也造成了房地业和金融业难以解决的死结，中国的的商业地产、养老事业、公租房、乃至城镇化的发展，都遭到掣肘。在资本市场上，普通中小投资人也难以找到回报稳定的渠道，进一步助长了以“炒”为主的投资文化。

　　目前，形势正在变化，金融机构和开发企业悄然开始迈开自己的步伐。随着REITs渐受瞩目，市场上冠以“REITs”概念的产品和金融活动越来越多。纵然很多产品是和REITs毫无关联的“营销行为”，但我们也应该看到，很多股权、债权或结构化的“准REITs”产品，无疑正在坚实地向正确的方向上行进。

　　对于中国这种积累了数万亿巨额商业地产资产的国度，REITs闸门一旦打开，增长将是爆发性的。在印度REITs出台前后，有专家预计印度一半以上的A级写字楼将在很短的时间内REITs化，中国的比例即使是更小的比例，那也会是一个令人瞠目结舌的市场规模。

　　以其他国家的经验看，REITs 的出台和快速增长，往往出现在市场波动期。此时不但开发企业需要解决融资问题，而且政府也需要化解系统性风险。在市场人士看来，这样的一个时间窗口正在到来。

　　这也是仅仅听到音乐声远远传来，市场就纷纷起身，唯恐错过这场盛会的主要原因。