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中国商业地产REITs演进与案例分析

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中国商业地产REITs演进与案例分析

分类:
联盟新闻
作者:
来源:
发布时间:
2015/03/04 09:45
  
  12月3号中国REITs联盟秘书长王刚在“中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会”会上阐述了自己对新形势下REITs的发展趋势和探索。
  我个人一直是从事房地产基金和REITs的事情。下面我主要讲三部分。讲REITs必须要提一下房地产基金,因为这两个之间的关系还是很密切的,所以我会讲一下基金,讲一下REITs,讲一下REITs在中国国内的进展情况。
  我们讲房地产金融,必提的就是新加坡的凯德置地,因为它能够把上市公司、基金、REITs,把开发和金融结合得很好,所以成为我们研究商业地产很重要的案例。
  在整个房地产形势下,我们需要有开发基金,在中国过去的十几年也是重要的开发阶段,所以我们会有许多开发基金。在开发之后,典型的凯德模式会有一个孵化基金,因为一个楼能建到生成,现金流还是需要有一个孵化阶段的。孵化了之后,才能有第三个阶段,就是REITs。
  这是凯德置地的来福士广场,今天的主题是写字楼综合体论坛,来福士广场融合了商场、写字楼、酒店式公寓的真正代表。我们举一个例子,看几个指标当中的一个,第五项,就是基金年息,基金年息做到了8+1+1,就是8到10年,意味着这是一个很长周期的基金投资。我一会儿会讲到中国基金的特点,典型的是两年左右,甚至一年的产品都有,基本都是以债为主,而凯德这个是以股为主的,我投给它的基金,我们基本上连本金都不能保证,但是为什么大家都乐意投呢?就看最后一项,就是年化收益率能做到15%到20%。
  我们刚才讲了国外的情况,国内的情况我们做的比较多的是夹层基金,再就是开发型的股权基金,因为中国现在还是以开发为主。中间段的是增值型基金和并购基金,是这两年或者未来的阶段中比较重要的模式。
  做商业地产基金也是给REITs在攒一个资产包。有什么意义呢?首先可以满足企业做大做强的需要。再就是它抗行业周期,就像题目我们经常讲的白银时代一样,上周陪聂会长参加新浪的金麒麟论坛,有记者问任志强到底什么是白银时代,好像大家都提的比较多,但实际上黄金和白银也是因为中国过去十年房地产的高速发展,在进入所谓的白银时代,实际上就是一个行业的高速增长进入一个平缓期,在这个时期的时候,我们每个开发商都在融资策略上、资本结构上要做很多的调整。
  再就是加速物业的周转,刚才有一位记者跟我聊,为什么要推REITs,分两类。一类是商业领域,比如像富力这样的酒店,商业领域几个亿或者几十亿投进去,在账面上租金收益率很低,按照中国资产估值,收益率也就是两三个点或者三到五个点。这么大的几十个亿在开发商的资产负债表上,实际上整个企业的ROA会下降。通过REITs这样的工具,你就可以把这个钱倒出来,投入新的项目开发。对政府也一样,报纸上现在说的四个城市的试点,住建部要操作的,实际上政府背负了很大的压力,当然也是过去几年才开始的,3600万套保障房、公租房、廉租房,很大程度上是由政府投入,它也需要把这么大的资产化掉,或者把资金转出来,才有钱去投入新的住房的建设,有助于加速资金的周转。
  还有一个是弥补资本市场融资的需要,尤其是上市类的,资产负债表需要优化。
  还有一个是提升资本收益率。以凯德为例,凯德有五家REITs,17只私募基金,也就是说逐渐的我们的开发企业会从重资产往轻资产去转变,今天大家看的比较多的就是万科的案例,万科不断的在往轻资产的方向转。
  第六是满足丰富的盈利手段,不仅仅有开发利率,还有持有利率。
  REITs实际上是一个舶来品,我们下周也会跟REITs的发源地北美REITs协会在国内有一个交流,欧洲的或者亚太的REITs协会都会来参与。
  什么是REITs?我简单重复一下。REITs实际上就是把房地产资产上市,把房地产这个楼去上市,把它份额化,让投资者享有租金的收益以及物业未来出售增值产生的收益。在美国是上世纪60年代就开始有法规,它背后有一套东西,因为REITs的推出真正是让老百姓能够享有商业的投资权利,而不是都去炒住宅,未来炒住宅的空间也很小。我们用一个金融产品,通过把它的份额拆小,让更多人能够参与到大型商业地产投资的格局里面来。
  REITs的主要优势在于它可以有一个专业的管理团队去替你管,比如商场、综合体,商业有商业的管理商,写字楼有写字楼的管理商,通过专业的管理来产生租金的收益。还有一个是通过并购,这个资产值不值得继续持有,还是我去优化整个资产包、资产组合,就成为了基金管理里面很重要的一项。
  这个图是整个世界REITs的发展情况,蓝色的是已经推出REITs产品的国家,现在也越来越多的国家都在推出这个产品。第一个推出的是美国在1960年代,最近的一个是2014年8月份,印度刚刚推出REITs制度,中国成立REITs联盟的目的,是为了加速和持续不断的推进REITs的发展。
  主要的监管制度,中国因为还在过程当中,所以我们就没定。我们主要参照的就是美国、新加坡、澳大利亚、日本、香港的一些制度来完善我们中国的REITs法规体系。到2014年6月份,全球REITs规模在1.4万亿美金,大头都在美国,90年代有一个大的法规,同时90年代美国有一个大的房地产调整,到现在经历了08年的金融危机又进入了一个新的高度。整个REITs的规模,到2013年,美国有206只REITs。美国的REITs市值是开发商市值的十倍,在美国基金是整个房地产里面的主流,开发的要素反而变得淡化了,开发商更像是一个承建商。
  这是美国REITs的回报,我们可以看一下,美国REITs回报从1972年看整个投资回报是优于股票的,当然我们要看里边的权重,但是总体上,REITs应该是一个长期投资收益很稳定的产品。2014年美国整个REITs回报预计在7.76。
  这次来参加写字楼论坛,也是为了讲一讲在REITs里面物业类型最重要的一个门类,排第一的实际上是购物中心,但美国的购物中心是分的很散的,有区域中心、街铺等等很多分类,但是加起来,商业零售类的是排第一的,写字楼是排第二的,但是单宗的门类里边,写字楼是排的相当靠前的,写字楼能占到整个市值的17%左右。
  我列举了几个美国比较大的REITs,写字楼占比还是蛮高的,比如波士顿物业,美国原来有一个最大的叫EOP,在08年金融危机的时候被黑石给下市了。然后是零售、酒店、地产、公寓等等。波士顿物业回报相当不错,2013年回报达到了14.3%。
  亚洲主要是日本市场最靠前,然后是新加坡市场,还有一个是中国的香港,在2003年有了法规。新加坡的REITs市场是做得特别是好的,这也是为什么凯德置地能够在中国不断的攻城掠地,我们在一线城市越来越的逛的是凯德的商场。把物业卖了之后,有钱了,再去开发新的物业。
  吉宝是新加坡比较大的写字楼组合,最近在光华路盖的一个写字楼,好像以的吉宝的名义。
  这是今年8月份,我们的邻居印度推出来的REITs法规,到底有多大的资产规模可以上REITs,持有的比例和开发的比例分别占到多少,海外投资的比例,负债的比例,这些参数都会对我们有借鉴。
  下面我大概说一说中国REITs的进展。聂会长05年就跟新加坡国立大学编了一本绿皮的REITs的书,中英文的,特别好的书,现在市场上已经脱销了。我们从04、05年就开始努力,但是因为中国资产价格的上涨,因为税收制度或者整个法律体系的有待完善,所以整个产品我们隔两年就炒一轮,到最后也没有真正的REITs推出来。今年一会儿我会讲到一些真实的案例,一些准REITs产品已经到这个市场里来了。
  08年12月份我们推出金融32条,提出了REITs因为四万亿之后,资产价格暴涨,REITs就停掉了。今年9月30日,央行和银监会又提出了REITs这个单词。因为中国大陆没有REITs,所以中国这么多商业地产去哪儿上市,要么就是散售掉,要么就是整体持有,去哪儿上市呢?很大一部分去了香港,越秀2005年12月份在香港上的REITs,汇贤是李嘉诚的长安街的东方广场。开元是杭州酒店管理公司。金茂就是中化方兴的酒店。越秀在2005年底上市,应该算是国内资产或者国内管理人的第一只REITs,迄今为止也没有其他的。它的物业基本上都以广州为主,但是它也一直在开拓整个中国的市场,但是因为它是广东背景的公司,所以主要物业还是在广州,包括写字楼、商场,包括2012年的珠江新城的西塔45万平方的物业。
  这是春泉,是华贸两栋写字楼,去年5月份在香港上市。年化收益率做到了6.9%到7.3%,收益率是你拿到的分红除以股价,这个指标达到6.9%到7.3%,而且香港借贷利率比我们低很多,所以它是一个正向的杠杆。假如现在国内推出来的话,很难打出这么高的收益,因为中国资产价格相对来说比较高,我们的租金提升能力、资产运营能力,都还有待完善。
  还有一波是去新加坡上市,但这基本上是以新加坡背景公司为主,比如凯德、腾飞、丰树、富达来,这都是新加坡背景的公司。现在国内也有一些想在新加坡上市的国内资产,都在紧锣密鼓推进当中。
  REITs推出的意义。一会儿专门有一个图来讲六方受益,不仅仅是对投资人有利,对开发商有利,对政府,对整个养老金体系,对基金管理人、对整个中介管理公司都是很有帮助的实景。开发商是里面很重要的一个受益人,还有一个是基金和REITs是有很高的关联度,开发商的物业拿出来,基本上要经过重组、运营,才能拿到REITs上去。中国有一个失败案例,就是三元桥的佳程广场,开发商没有经过孵化,就直接上香港去上REITs,租金根本没有达到上REITs的要求,就出现造假的情况。所以开发商要经过一定的梳理和孵化,才能放到资本市场上跟广大投资者分享。
  中国REITs大家经常讨论,总觉得有一步之遥,但其实是几步之遥。我们联盟的目的也是为了联合一些国内的监管机关,包括律师、会计师,甚至国外的一些经验,我们来推动中国的建设。
  国内最近热炒的几个案例,我之前的老东家做的中信启航计划等等,启航更像一个REITs的雏形,我们看横轴,有:权益性、有混合型、有抵押型的。看纵轴,有:写字楼、酒店、综合体。写字楼是REITs很重要的一个产品,希望能跟更多开发商和投资者能够共同把资产按照REITs能上的标准梳理出来,甚至在开发阶段,就要想好退出阶段的问题,当然你散售掉是另外一回事,但是客观上来说,优质的商业物业和写字楼商场是不应该散售的,散售了以后将来整个物业的维护、管理都会出现很大的问题。
  从一个物业不经过基金的梳理,就是我们现在说的准REITs,不经过梳理直接上REITs基本上是不可能的,因为REITs有很高的要求,你的出租率要达到多少,负债率要达到多少,现金流的覆盖倍数要达到多少,这些都是要关注的问题,不达到这个标准的话,上了也是会出现问题的。
  基金和REITs之间的关系,先设立基金,然后不断按照REITs要求去做出这样的结构,去跟投资者分享这样的股权收益。当投资者占到一定比例的时候,是可以上市的,对我们的法律来说,是到底到达多少人份的时候,比如有的是50人份,基金是200人份,当真正REITs推出的时候,可能份数会是无限放大的,就没有份数的限制了,就意味着你五万块钱都可以投REITs。但是今天,基本上你没有500万、300万,就参加不了这样的游戏。
  REITs联盟是全联房地产商会和清华房地产校友会联合成立的,也得到了中国证券投资基金业协会的大力支持,希望在下一步的成立仪式上有更多开发商和金融机构参与进来,也包括老百姓。北美REITs网站是,REIT.COM,里面有很大一部分内容是做投资者教育的,我们做这个联盟也是为了让各家都能够参与到这个游戏里来,而不是说大家只听楼梯响,不见REITs产品下来。谢谢大家。
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