中国REITs联盟秘书长王刚应邀参加2016中国商业地产资产证券化合作发展峰会

　　随着资产证券化市场将保持快速发展势头，而发展资产证券化可以更好地发挥金融支持实体经济的功能。6月23日2016中国商业地产资产证券化合作发展峰会在上海绿地万豪酒店举办。此次论坛邀请了国内交易所、券商、基金公司等权威重量级人士，中国REITs联盟秘书长王刚受邀出席并主持了圆桌论坛环节以国内REITs现状与案例分享及未来的发展方向进行深入探讨，让与会嘉宾对中国REITs的发展有一个新的认识。

圆桌论坛嘉宾美国康奈尔大学终身教授，中国资产证券化论坛专家顾问刘鹏；东证资管，结构与另类融资部业务总监宋慧芳；中航信托，高级信托经理马倩；中城投资证券基金部投资经理车阳。

嘉宾们与大家分享了关于国内外REITs环境及国内前沿实操案例，各位嘉宾们表示中国REITs发展的主要障碍最大的税收是在于重组税，包含土地增值税、营业税一系列的税收，尤其是土增税税率是从30%-60%，这是迄今为止阻碍REITs发展和商业地产交易的主要障碍。

REITs目前在中国还属于资产证券化范畴，而中国REITs联盟要做的就是建立起REITs基础设施，其核心问题就是法规税收问题。

针对这一问题，东方证券的宋惠芳总监在介绍青浦吾悦项目时也对重组阶段的土地增值税和所得税做了具体介绍。东方证券在交易解构设计上的突破成功降低了操作的风险，避免了对税收筹划问题的影响。

中航信托的马倩经理在介绍红星爱琴海产品时表示，中航红星项目产品最大的创新点就在于中航信托是自己把物业先买下来然后再进行资产证券化，实现对产品的主动管理，这有别于传统意义上的券商。通过对流动性支持提供了一定程度的增信，实现对产品品质和安全度的提升。

在宏观刚性兑付的背景下，目前国内REITs产品都偏债性，且每一单产品都是有年限的，三年、五年，而真REITs是可以永续的。

其实REITs核心的本质是通过培养孵化，提高整体租金。假如这个做不到回到第一点结构化分层，然后增信，发行人主体全是AA+，基本上对投资者是保护，但也享受不了物业未来的增值。

从管理的角度来看，REITs分为内部管理和外部管理。内部管理为内生式有机增长的管理模式，也就是美国模式。亚太以新加坡为代表的、香港为代表的叫外部管理。管理是靠聘请一个外部管理人去做的，中国用我们自己的判断是短期内肯定是先学外部管理模式。

中国和美国的区别就在于美国做REITs的逻辑是让小的散户投资者能够参与到大型的商业地产投资里面去，这个过程中的大型商业化物业都是专业化管理的；而中国商业地产比较大的问题是非专业集中化管理。

王刚秘书长表示公募与私募基金结合的模式是前期利用内部孵化和私募基金的共同发展，为REITs 开发培育优质物业，待其成熟后输送给REITs，是中国REITs或者是我们金融机构去切入REITs的一个比较好的方向，而不是说简单地只做一个基金管理人。同时，REITs为私募基金的后期退出提供了金融通道。