REITs现代化法案和RIDEA法案

1999年12月，克林顿总统签署了REITs现代化法案（RMA）。这一新法案的最重要的特征是其使得每个REITs组织能够构建并拥有一个应税REITs主体（taxable REITs subsidiary，TRS）。因此，一个REITs，通过持有最多100%的TRS，能够开发并迅速出售物业，还能够在不损害REITs的法律地位的前提下，为其承租人和其他主体提供主要服务。这在过去时段里是一个重要的问题。这一法案还大大拓展了REITs参与活动的特性和程度，如今，REITs的活动包括为公寓的承租人提供门房服务，商业物业的开发和参与一系列不动产相关的业务。TRS还能够和其他主体成立联合企业以便提供额外的服务。

然而，也有一些特定的限制推行到REITs。比如，TRS不能够超过一定的规模限制（REITs的总资产中包括的TRS证券在初始时不得超过20%,但是由2007年的RIDEA法案改变为25%）。REITs和其下属的TRS之间的贷款和租赁交易受到限制，而且施加给这些交易的税收较重。从TRS获得的收入和普通的公司所得一样的纳税。

之前对于旅馆类REITs和寄存类REITs的限制，即禁止他们将物业出租给下属受子公司和“捕获企业”，也由RMA放松了。因此，这些REITs现在获得许可进入这类租赁业务，前提是每个物业，作为TRS的代表，由外部管理人或独立承包商运营。这使得寄存类REITs能够为其份额持有人从其持有物业中获得更多的利益。

RIDEA的条款大多数被合并到2008年由布什总统签署的住房与经济恢复法案中。RIDEA的条款为REITs提供了更多的确定性、购买和出售资产时的灵活性、TRS相比REITs总资产更高的规模比例，以及关于海外投资和外汇更多的透明度。这一法案还提供给拥有健康护理物业的REITs物业出租的自由度。这一自由度和RMA给予旅馆类和寄存类REITs相同。

全美不动产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，NAREIT）已经列出RMA提供给REITs组织的利益。这些利益包括能够为承租人提供新的服务（因此使得他们相比非REITs的物业持有更具有竞争力）、对于提供的服务更好的质量控制（现在是由REITs控制的下属机构直接提供）和非租金类收入的盈利前景。

RMA和其后的一系列立法，通过允许REITs组织拓展其业务范围，被视为能够为REITs份额持有人创造价值的一个重要工具。然而，任何工具，既可以被明智的使用，也可以被草率的使用，因此，尽管许多REITs以高度热情欢迎RMA的通过以及被赋予创建TRS的能力，这一法案的价值仍然存在争论。许多早期的TRS，尤其是那些在20世纪90年代后期涉及技术投资和互联网投资的机构，经营失败了。更多的当前的TRS的活动，如商业开发（开发新物业并且将其出租或销售出去）等在经济大衰退之前都运作得很好。金科房地产公司（Kimco Realty），持有受到广泛的尊敬的REITs，就是利用了RMA的政策并从事很多非出租类的业务。该REITs目前也在重新将重点放在其基础的物业持有业务上，尽管它通过和机构投资者构建的联合企业在美国以及其他地区买入并且管理零售类物业，目前仍然是一个利润生成机器。

显然RMA和RIDEA对于REITs行业发展的影响是正面的，但是投资者仍然得高度关注REITs的非物业持有类的业务并且尽力去评估这些工具是否被明智地使用。这些更高的盈利增长和价值创造的潜在回报是否抵补了增加的风险？问题的答案因不同的REITs而异。

(摘自《REITs房地产投资信托基金》 ，[美]拉尔夫L.布洛克)