变轻，再变轻——“新常态”之房企模式探讨

提高ROE（净资产收益率）几乎是所有房地产企业追求的目标：

ROE=销售利润率×资产周转率×权益倍数

在销售利润率和资产周转率达到一定水平时，提高“权益倍数”就成为最重要的战略路径，换言之就是从重资产转轻资产模式。

目前在市场上有三个核心模式：

第一，就是各类大资管模式，零售/产业，文旅，养老不一而足，其中零售在2014年尾及2015年初有重大突破，就是万科与东方藏山的社区商业大资管以及万达近期的大资管安排，大资管的冲锋号已经吹响，到底是巨头的游戏，还是人人有份，我们可以拭目以待（在另一篇文章中有论述）。

第二，就是小股操盘和代建模式，万科，绿城在市场上已经证明这种方式的有效性，在未来5年可能是以品牌房企或基金合谋在占领这个市场的平台。

第三，房地产后服务市场，从入口策略角度上看手机是互联网入口，然后是可穿戴设备，第三就是房子，住宅是社区入口，写字楼是企业入口，商业是流动性入口，彩生活在资本市场的成功更增加了这个市场的想象力空间，Airbnb，drop box的示范作用将会在未来5年驱使很多房地产企业在这个领域投资。以九洲多年在这一领域的管理经验来看，进入这个领域必须要考虑“基础连接模式”，“重点垂直领域筛选”以及“业务组合成长策略”和“组织微创新”四个要素才能成功。