搜索
在线客服
客服热线
客服组:
在线客服
服务时间:
-
>
>
>
REITs:私募房地产基金的退出的重要工具

CONTACT  US
86-10-5830 2176

 

top

 联盟简介  |   成员列表  |  联盟动态  |  REITs行情  |   REITs百科   |  联系我们  |  给我留言

COPYRIGHT@中国REITs联盟 China REITs Alliance 京ICP备15018676号 网站建设:中企动力北京

行业聚焦

资讯详情

REITs:私募房地产基金的退出的重要工具

分类:
行业新闻信息
作者:
来源:
发布时间:
2015/03/04 11:14
  追溯私募房地产基金的历史,首先得回到上世纪70年代,那时私募房地产基金开始出现。但当时市场上充斥着剩余资金,融资成本低廉,对私募房地产基金的需求并不大。投资机会的匮乏使得私募房地产基金一直默默无闻。
  直到上世纪80年代,全球经济危机的出现导致机构投资人集体抽逃资金,市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产。造成此次经济危机的根本原因有二:不断上升的利率加大了人们偿还贷款的压力,房贷毁约率显著提升;政府取消了购买房产的优惠税收政策,增加了人们购买房产的成本,使房产销量急剧下降,市场价位每况愈下。许多优质资产廉价出售,Zell-Merrill和Goldman Sachs等投资机构看准时机,募集私募房地产基金抄底市场。至此,以机会型私募房地产基金为标志的新兴投资领域进入了人们的视线,并最终成为帮助房地产市场恢复繁荣的一股重要力量。
  到了上世纪90年代,伴随着行业的不断发展,私募房地产基金已不再局限于收购那些困境资产,其业务逐步延伸至房地产开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。由于私募房地产基金多属长线投资并且拥有较为优惠的融资渠道,他们通常愿意考虑以稍高的价格购买房地产项目。在整个产业链上,这种运营模式不但满足了很多房地产商的融资需求,也提升了行业整体的资金配置效率。
  目前,全球私募房地产基金募资虽然规模有所下滑,但美国仍是主要市场,美国机构引领2014全球私募房地产基金行业。
  私募房地产基金的运营模式与其他私募股权投资类别一致。构建此模式最终是为了实现三个目的:投资业绩最大化;激励基金管理人;将基金管理人与投资人利益捆绑在一起。在成熟市场上,杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍,它使基金增强了购买力,从而扩大了未来的回报潜力。私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏,让投资人对投资回报有所预期。中国市场上的私募房地产基金存续期相对较短。
  值得注意的是,在许多成熟市场都会使用重要的房地产投资退出工具REITs。REITs是指通过发行基金受益凭证募集资金作为基金产品,然后将基金资产交由专业投资管理机构来管理运作,专门投资于房地产项目或业务,以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。与一般投资基金不同,房地产投资信托基金是专门用于房地产投资、开发、销售、租赁、消费等方面的投资基金,投资范围一般仅限于房地产领域。
  REITs的流动性比较高。房地产是非流动性的资产,资产价值量大,投资周期长,变现能力差。REITs可以通过证券市场将房地产项目的收益权分割和变现,提高资产流动性,降低投资风险。
  另外,REITs促使房地产所有权与经营权分类,为专业化经营管理提供了基础。房地产项目的管理经营知识理念有不同类型、地区差别较大,但借助REITs,投资者可以投资不同地区和类型的房地产项目,而无需过多的房地产项目投资经验。
  在降低交易成本方面,REITs通过多数投资者以“集合投资制度”形式设立投资基金,聘请专家管理,从而形成规模优势,降低个体投资风险,节约风控成本。
  同时,REITs还有股本金低、税负轻的特点。一般REITs美股价格为10美元—25美元,为保护中小投资者利益,个人投资者持股数量限制为不超过15.0%;在美国,由于REITs所投资房地产不属于应税财产,免征公司税,可以避免双重征税,从而保证基金的净收益。
  美国REITs兴起于20世纪60年代,经历70年代的快速发展和重创,80年代的复苏以及90年代中后期以至21世纪以来的迅猛发展,之后经历了2008年的金融危机后现已重新步入快速增长轨道。截至2013年,美国的REITs市值为6703.34亿美元,为历史最高纪录。其中权益类市值为6082.77亿美元,抵押类620.54亿美元,混合类产品于2010年淡出市场。
关键词: