REITs：私募房地产基金的退出的重要工具

　　追溯私募房地产基金的历史，首先得回到上世纪70年代，那时私募房地产基金开始出现。但当时市场上充斥着剩余资金，融资成本低廉，对私募房地产基金的需求并不大。投资机会的匮乏使得私募房地产基金一直默默无闻。

　　直到上世纪80年代，全球经济危机的出现导致机构投资人集体抽逃资金，市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产。造成此次经济危机的根本原因有二：不断上升的利率加大了人们偿还贷款的压力，房贷毁约率显著提升；政府取消了购买房产的优惠税收政策，增加了人们购买房产的成本，使房产销量急剧下降，市场价位每况愈下。许多优质资产廉价出售，Zell-Merrill和Goldman Sachs等投资机构看准时机，募集私募房地产基金抄底市场。至此，以机会型私募房地产基金为标志的新兴投资领域进入了人们的视线，并最终成为帮助房地产市场恢复繁荣的一股重要力量。

　　到了上世纪90年代，伴随着行业的不断发展，私募房地产基金已不再局限于收购那些困境资产，其业务逐步延伸至房地产开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。由于私募房地产基金多属长线投资并且拥有较为优惠的融资渠道，他们通常愿意考虑以稍高的价格购买房地产项目。在整个产业链上，这种运营模式不但满足了很多房地产商的融资需求，也提升了行业整体的资金配置效率。

　　目前，全球私募房地产基金募资虽然规模有所下滑，但美国仍是主要市场，美国机构引领2014全球私募房地产基金行业。

　　私募房地产基金的运营模式与其他私募股权投资类别一致。构建此模式最终是为了实现三个目的：投资业绩最大化；激励基金管理人；将基金管理人与投资人利益捆绑在一起。在成熟市场上，杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了未来的回报潜力。私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。中国市场上的私募房地产基金存续期相对较短。

　　值得注意的是，在许多成熟市场都会使用重要的房地产投资退出工具REITs。REITs是指通过发行基金受益凭证募集资金作为基金产品，然后将基金资产交由专业投资管理机构来管理运作，专门投资于房地产项目或业务，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。与一般投资基金不同，房地产投资信托基金是专门用于房地产投资、开发、销售、租赁、消费等方面的投资基金，投资范围一般仅限于房地产领域。

　　REITs的流动性比较高。房地产是非流动性的资产，资产价值量大，投资周期长，变现能力差。REITs可以通过证券市场将房地产项目的收益权分割和变现，提高资产流动性，降低投资风险。

　　另外，REITs促使房地产所有权与经营权分类，为专业化经营管理提供了基础。房地产项目的管理经营知识理念有不同类型、地区差别较大，但借助REITs，投资者可以投资不同地区和类型的房地产项目，而无需过多的房地产项目投资经验。

　　在降低交易成本方面，REITs通过多数投资者以“集合投资制度”形式设立投资基金，聘请专家管理，从而形成规模优势，降低个体投资风险，节约风控成本。

　　同时，REITs还有股本金低、税负轻的特点。一般REITs美股价格为10美元—25美元，为保护中小投资者利益，个人投资者持股数量限制为不超过15.0%；在美国，由于REITs所投资房地产不属于应税财产，免征公司税，可以避免双重征税，从而保证基金的净收益。

　　美国REITs兴起于20世纪60年代，经历70年代的快速发展和重创，80年代的复苏以及90年代中后期以至21世纪以来的迅猛发展，之后经历了2008年的金融危机后现已重新步入快速增长轨道。截至2013年，美国的REITs市值为6703.34亿美元，为历史最高纪录。其中权益类市值为6082.77亿美元，抵押类620.54亿美元，混合类产品于2010年淡出市场。