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香港房地产投资信托

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香港房地产投资信托

分类:
行业新闻信息
作者:
来源:
发布时间:
2015/03/04 11:16

1、香港房地产投资信托基金的定义和结构
  根据《香港房地产投资信托基金守则》的定义,香港房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金,会根据组成文件加以运用,以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。
寻求香港证监会认可的房地产投资信托基金必须:
  (a)专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目;
  (b)积极地买卖房地产项目是受到限制的;
  (c)收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入;
  (d)收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人;
  (e)订明其最高借款额;
  (f)关联人士交易必须获得持有人的批准。
  香港REITs的主要结构中包含受托人、管理人、上市代理人等。
• 受托人
  根据《香港房地产投资信托基金守则》的一般原则(GP),房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有,及必须与受托人、管理公司、相关实体、其它集体投资计划及任何其它实体的资产分开处理。受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金的管理公司,及在维持房地产投资信托基金的资产在法律上的整全性时,须以维护持有人最佳利益的方式行事。受托人须确保其以勤勉及审慎的态度履行职责。受托人负有授信责任以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产,及监察管理公司的活动是否符合该计划的有关组成文件及适用于该计划的监管规定。此责任包括确保管理公司的所有投资活动均符合有关计划的投资目的和政策及其组成文件的规定,且符合持有人的利益。
信托计划的受托人必须是证监会接纳的。获得接纳的受托人必须:
  (a)根据《银行业条例》第 16条的规定而获发牌的银行;
  (b)上述银行的附属信托公司;
  (c)在香港境外成立而获证监会接纳的银行业机构或信托公司。
• 管理人
  每个要求获得认可的计划,必须委任证监会接纳的管理公司。管理公司必须获证监会根据该条例第V部发牌及获其核准管理该计划。
  管理公司的主要职能包括制订投资策略及政策及有效地管理与该计划有关的风险,投资于符合该计划的投资目标的房地产项目,策划租户的组合及物色潜在租户,履行租务管理工作,例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施,以及与租户磋商出租、退租、续订租约、租金检讨、终止租约及重新出租等事宜,制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划等。
• 上市代理人
  上市代理人的责任及职能,实际上与保荐人在首次公开发售中所承担和履行的责任及职能相若。上市代理人须自行对该计划的物业进行独立的尽职审查,及必须在这方面符合联交所及证监会就保荐人进行的尽职审查而制订的类似标准。管理公司须委任获证监会接纳的代理人,而该代理人须负责为该计划以新申请人身分进行申请上市的筹备工作、向联交所递交申请上市的正式申请表格及所有支持文件,及就申请上市所产生的一切事宜与联交所交涉。
2、投资限制、分红及新单位发行
• 投资标的
  信托计划只可以投资于房地产项目,并且有关的房地产项目一般必须可产生收入。计划可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位,但这些房地产项目的累积合约价值,不得超过该计划在进行有关购买时的总资产净值的10%。
  计划必须持有该计划之内的每项房地产项目最少2年,除非该计划已将在该最低限度的持有期终止之前出售有关房地产项目的理据,清楚地传达给持有人,同时其持有人亦已透过在持有人全体大会上通过特别决议,同意有关出售。
  计划可以为投资的融资或营运的目的,直接或透过其特别目的投资工具借入款项,但无论在任何时候,借款总额都不得超逾该计划的资产总值的45%。计划可以将资产抵押作为借入款项的抵押品。
  如果该计划的名称指明某一类别的房地产项目,则该计划最少须将其非现金资产的70%,投资于该类房地产项目之上。
• 分红
  计划每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额分派予单位持有人作为股息。
• 新单位发行
  计划的结构必须使持有人可以透过有机会认购任何新单位的发行来保障其持有的总单位的比例。因此,计划所发行的所有单位,必须依照现行持有人的持有量,按比例向现行持有人发售,以及只有在该等发售的单位未获该等持有人认购的情况下,才可以将这些单位分配或发行予其它人士,或不按照其现行持有量进行分配或发行。
  凡该计划按比例发行新单位,及该项发行增加该计划的市值超过50%,则须在持有人全体大会中以普通决议方式获得持有人的批准。
3、税收
  香港REIT 可以豁免所得税。但是,如果REIT 直接持有香港不动产并且获得基于此的租金收入,这部分收入必须缴纳15%的房产税;如果REIT 通过SPVs Special Purpose(Vehicle,特殊目的载体)持有香港不动产,则 SPVs 必须缴纳基于此不动产收入16.5%的所得税。如果不动产处于区外(不属香港),则不需缴纳这部分税收。
4、香港房地产投资信托基金现状
  2003 年 7 月,香港特区证监会发布了《房地产投资信托基金守则》,为房地产投资信托基金的发展提供了法律基础。
  香港房地产投资信托基金的发起人有三类:一是政府部门,如香港房屋委员会分拆自有的商场及停车场设施,发起了领汇房地产投资信托基金。二是香港房地产企业,如泓富产业信托基金由上市公司长江实业发起。三是香港上市的内地红筹股公司,如越秀房地产投资信托基金由越秀投资有限公司发起设立,主要投资于广州的商业和办公楼物业。
  根据香港证券交易所数据,目前共有11 只REITs 上市交易。规模最大的一只为领汇房产基金,市值128 亿美元,过去一年红利收益为4.34%,但是总收益达到 17.52%。

 

 

  香港房地产投资信托基金同样表现出与股票市场极大的相关度,过去5 年富时EPRA/NAREIT 香港房地产投资信托指数与恒生指数的相关系数达到0.74,并且其波动水平也略高于恒生指数,前者年化波动率20.6%,后者为18.7%。 2009 年8 月至2014从年7 月,恒生指数年化收益率为5.17%,富时 EPRA/NAREIT 香港房地产投资信托指数年化收益率仅为2.76%。

 

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