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有明确政策支持 REITs让楼市资金“动”起来

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有明确政策支持 REITs让楼市资金“动”起来

分类:
行业新闻信息
作者:
来源:
发布时间:
2015/03/04 11:17
  已有明确政策支持
  1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。
  这是近一段时间以来住建部再提REITs。此前,根据住建部部署和要求,北京、上海、广州、深圳四个特大型城市,正在根据本地实际情况分别编制REITs试点方案。方案编制完成后将听取住建部和有关部门的意见,进行修改之后,北京、上海、广州、深圳有望先行开展REITs发行和交易试点工作。
  业内人士表示,在房地产开发贷款全面收紧的情况不会改观的情况下,REITs实际上是房地产行业解决资金饥渴的重要工具,但多年以来,监管层并没有给出空间。不过目前,针对REITs的监管坚冰似乎正在有望打破。本次试点作为一次“自上而下”的金融创新工作,与以往“自下而上”的REITs创新性实践,都有较大的不同,有望形成一些突破。
  据了解,本次REITs试点方案,实际上是作为“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”下的一项工作进行的,而这项工作是未来一段时间政策针对房地产市场的主要工作思路。业内预计,REITs不会针对所有地产商全面铺开,能获得商业地产REITs发行资质的地产商也将是大型优质房地产公司。而对这些公司而言,REITs可以缓解他们对商业银行贷款的依赖度,降低负债率,增加现金流。
  国内先行者已起步
  据了解,目前国内已有众多地产商“踏上REITs之路”。近期一个成功的案例是北京的新派公寓。它借鉴了美国REITs模式并进行中国式改良,通过收购、租赁物业的组合策略锁定月收入在1万元至2万元的白领用户,希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式,打造出独特的“品牌+地产+金融”的地产生意。新派公寓创始人王戈宏通过基金化的结构实现了“类REITS”的运作模式。与此同时,通过长期持有经营,新派公寓可以获得稳定的收益。因为公寓是整体租赁,新派公寓议价能力较强,加上内部家装、电器统一配置和长年摊销,相应分摊给租户身上的成本会很低,价位保持在3000元至7000元。
  另一个案例。2014年12月,针对旗下的社区商业,万科联手深圳东方藏山资产管理有限公司宣布进行一项商业资产管理的合作,东方藏山将以收购物业产权和股权形式收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。东方藏山表示,双方联手将要打造第一只中国社区商业REITs。
  作为国内持有物业的老大,万达亦不甘落后。2015年1月,万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。与此同时,万达还在与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈,今年上半年将宣布更多类似的投资计划。
  就在2014年底,由全经联等发起的中国REITs联盟成立,联合发起人中包括中信产业基金、中信证券、华润信托、金融街控股、北科建、易方达基金等众多地产、金融机构。中国REITs联盟秘书长王刚称,由于REITs这种合理金融工具的缺失,不仅推高了融资的成本,也造成了房地产业和金融业难以解决的死结,中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展都遭到掣肘。中国REITs联盟就是希望开发商、金融机构、中介机构的力量团结起来,与中国证券投资基金业协会、证监会、央行等监管机构保持沟通,致力于REITs早日落地。
  对投资者意味着什么
  REITs试点对投资者而言,扩大了投资范围。在中国投资者习惯中,房地产投资必须是买下一套自己的房产,为此大多数人不得不成为“房奴”。但严格意义上来说,房贷还清前房产是银行的。REITs则不同,它是一种收益稳定、流动性强、信息透明、比较安全的投资工具。REITs是与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品,可以让投资者的资产风险分散。从国际经验来看,REITs是介于债券和股票之间的产品,收益较债券高,而风险较股票低。以美国市场为例,随着美国房地产市场复苏与房价走高,相应的REITs回报率也水涨船高,有些REITs的年化回报率已超过8%,不失为分散投资风险、优化资产配置的优良工具。
  不过,REITs的基础是房产项目,房地产行业毕竟也属于风险较高、周期性较强的行业,因此在投资REITs时也需要关注其风险点。REITs投资者不仅需要关注宏观经济及房地产行业的风险,还要针对单个项目资产包进行风险识别。例如中国很多二线城市的商业地产供应量充足,人均商业面积上升太快,已趋饱和甚至过剩,可想而知未来租金回报率不会很高。另外,REITs对其投资的物业型商业地产需要进行日常管理、服务,对其投资的其他房地产、住房贷款等产品需要进行投资组合管理,因此公司的运营服务水平和投资管理能力也影响着REITs的风险。
  最令业内专家担忧的是,租金回报率较低是REITs推行中的一大障碍。广发证券分析,从国际经验来看,商业物业收益率高于10年期国债收益率是REITs发行成功的关键因素。国内绝大部分商业地产依然处于成长期,尚未进入成熟期,因此正常经营状况下的商业地产,平均年租金回报率在4%至6%左右,相对不高。
  REITs的阻碍与前景
  徐保满认为,REITs在中国发展遇到的障碍,背后大多是法律滞后的问题。REITs在我国发展仍处于单批试行阶段,运转的各个环节都缺乏有针对性的点对点的法律保障。不过她认为,REITs在我国发展前景广阔,相关法律必然会跟上并不断完善。
  2014年年中,中信证券参照权益型REITs模式为苏宁云商发起成立规模40亿元的“中信启航专项资产管理计划”,受让苏宁的门店资产包,并以运营、收租作为投资者回报。有媒体援引内部人士的话称,因该笔交易全额缴税,“税收接近租金的一半”。
  与国内迥然不同的是,发起者美国却为REITs免税。海外REITs结构中的有限责任公司被视为“税收透明体”,而在中国,有限责任公司要多收一层营业税、所得税,以公司形式还存在“分红限制”问题。业内人士称,海外REITs是以净现金流入作为红利来源,而国内公司法规定,股东分红需以会计利润为来源。但房地产的折旧数额大,净现金流入通常高出利润一截,造成大量现金堆积在REITs体内无法分红。专家指出,要从根本上解决问题需立法的配合。
  不过,专家表示,REITs的推行将倒逼行业发展,国内商业地产重售不重租,物业服务水平较差,通过REITs产品,终端高收益率必然倒逼,上游租金上升,租金高低是由物业服务水平支撑,变相地对地产商服务质量有更高要求。当前,简单的“买房卖房赚取价差”模式已经走到了尽头,中国发展房地产市场需要进一步盘活存量资产,要让市场产生优质流动性,就必须引入REITs这样的专业工具和开辟相关渠道。
  什么是REITs
  REITs,全名房地产投资信托基金(RealEstate Investment Trusts),是采取公司或者商业信托的形式,集合公众和机构投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的一种基金形式。
  据世界银行预测,未来亚洲REITs市场将面临新的发展机遇。目前,由于中国房地产市场融资难的问题日益凸显,越来越多的房地产开发商希望借助金融创新渠道来获取资金支持。而REITs因为其独特的魅力,已经成为人们关注的融资新途径。
  天津市房地产学会副会长、南开大学滨海开发研究院特约研究员、房地产金融与法律研究中心主任徐保满表示,除了能够降低房地产企业对银行贷款的依赖性、扩大房地产企业的融资渠道,REITs还可以在房地产行业中起到优化资金配置的作用,从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。
  徐保满说:“首先,投资者能通过信息披露、网络搜索、现场查看对作为支撑物(商业地产)有清晰了解,使其乐于购买。其次,REITs的运作模式也有益于投资者有效规避风险。国外法律规定,政府须对支撑物每年重新估值一次。投资者根据政府每年公布的估价,了解基金价格,促成买卖。此外,REITs还有变现方便,入门槛费较低等优势。REITs在我国发展可以使投资者有均等机会分享商业地产增值利益。”
  美国REITs发展经验借鉴
  REITs最早发源于美国市场,通过筹集众多投资者的资金,投资于各种收益性房地产、房地产抵押贷款或向收益性房地产提供融资,并将投资收益分配给投资者。其通常以发行受益凭证的方式将投资者分散的资金汇集成一定规模的资产,投资于房地产及相关资产,通过专业化经营管理获得收益,并按出资比例向投资者派息。
  REITs在美国的发展并非一帆风顺。二十世纪80年代以前,REITs受限于法律约束和经济形势的变化,发展大起大落,美国投资者对这种创新的投资模式充满了怀疑。二十世纪80年代后,REITs的状况开始好转,这不仅得益于美国《1986年税收修正案》的颁布,它极大地增强了REITs的获利能力,使REITs获得了避税优势,从而吸引了大量投资者;而且也得益于REITs自身的调整和改变,在经历了二十世纪70年代的挫折以后,REITs积累了大量经验,改变经营战略以增加投资机会及分散风险。
  进入二十世纪90年代以后,随着美国房地产市场的复苏和繁荣,REITs也进入了一个繁荣发展阶段。迄今,美国大约有300余家REITs,总资产超过3000亿美元,大约2/3在股票交易所上市。自二十世纪90年代开始,美国REITs在传统结构基础上出现了诸多变异结构,获得了更强的稳定性和灵活性。
 
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