搜索
在线客服
客服热线
客服组:
在线客服
服务时间:
-
>
>
>
加快转变房地产市场融资模式

CONTACT  US
86-10-5830 2176

 

top

 联盟简介  |   成员列表  |  联盟动态  |  REITs行情  |   REITs百科   |  联系我们  |  给我留言

COPYRIGHT@中国REITs联盟 China REITs Alliance 京ICP备15018676号 网站建设:中企动力北京

行业聚焦

资讯详情

加快转变房地产市场融资模式

分类:
行业新闻信息
作者:
来源:
发布时间:
2015/09/29 11:31

加快转变房地产市场融资模式

中国房地产当前困境的根源在于房地产过多地充当了城镇化的融资工具,投资功能被放大。地方政府为追求短期利益,过度诱导开发投资,加上在住房保障建设过程于不适当的时间采取了不适当的方法,导致不可逆转的过剩。中短期内房地产要走出困境,要在融资模式上做大调整。其中一个调整是从过度依赖间接融资转向直接融资,大力发展房地产贷款证券化和房地产企业融资证券化,尤其鼓励发展公司制的房地产投资信托基金(REITs),降低系统性风险、分散风险的同时,也提供全民参与分享城市增值红利的机会。

对于如何推动房地产金融改革特别是REITs的发展,我建议:其一,推进REITs由债权向股权的转变。中国REITs目前离国际标准化REITs还有一定距离,开发商的担保责任、物业抵押、统筹规划股权转让、收益率等都受到严格的限制。因此要增强其流动性,推动REITs向股权转变。

其二,按国际惯例对REITs实行税收优惠。在国际资本市场上颇为活跃的REITs在中国发展却始终进展缓慢,一个主要原因是税收成本较高。美国REITs的房地产运营收益在企业层面不需要交税或少缴税,投资者仅需在个人收益部分缴纳个人所得税,从而避免了重复征税。而在中国,REITs产品不仅涉及个人所得税,企业所得税,还有高昂的土地增值税。因此税收优惠能提高收益,鼓励投资者进入。

其三,完善相关立法及监管机制。目前国内尚未有真正房地产投资信托基金法出现,对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制。还可以借鉴其他国家经验,引入独立董事制度来加强监督和约束。

其四,探索REITs投资对象的突破口。REITs原则上只能投资于房地产,但房地产的投资对象已经包括商场、写字楼、酒店、公寓、商业综合体、医院、工业房产、物流仓储、基础设施等各个方面。保障性住房也是REITs的突破口之一。当前在未全面放开REITs税收的情况下,最有可能优先享受到税收优惠的就是保障性住房。如果财税部门对保障性租赁物业实行税收优惠,辅之一定的财政补贴,对REITs的推广非常有利。

其五,培养和引进房地产金融专业人才。房地产金融将是一个潜力巨大的新兴行业。REITs基本上是权益类产品,而这类产品的收益率并不固定,基本上取决于REITs的管理团队专业能力。它的运作复杂,专业性强,需要有一个能既懂房地产专业知识,又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队,实现REITs的专业化管理,制定最优投资策略,降低风险,提高收益。 

作者为上海财经大学经济学院副教授、高等研究院房地产与城市研究中心主任张思思
 

关注房地产中长期趋势

当前中国城市房地产供求基本面已经出现从长期短缺转入长期供求基本平衡的历史性新阶段,局部地区由于生育率下降和人口流失将会持续性出现较为严重的住房供过于求,这种趋势是不可逆的。新常态下的宏观经济发展新模式与系列制度改革,也在持续给中国房地产发展的外部宏观与投融资环境都带来根本性的影响。以上这些因素导致了中国房地产市场的中长期预期发生根本改变,这是导致当前房地产市场波动剧烈、脆弱敏感的根本原因所在。

丨供应量过剩

中国房地产供应总量过剩已成定局,将面临长期的去库存压力。以2013年数字计算,1998年以来我国城镇房屋累计新增245亿平方米(其中住宅126亿平方米)。如果再考虑小产权房和农村地区就地城镇化带来的城镇新增住房,1998年以来我国城镇住宅累计新增供应量将大大高于150亿平方米,相当于新增了一个多欧洲的住房存量面积。

根据2010年六普数据和近年城镇新竣工住宅面积累计值的推算,2014年末我国城镇住宅存量约为240亿平方米,其中小产权房约为60亿平方米。2014年末我国城镇各类房屋总建筑面积约为360亿平方米。就住房而言,2014年末我国7.49亿城镇常住人口的人均住房建筑面积达到32平方米,折合居住面积为25平方米。虽然还不能说富裕宽敞,但可以说已经消灭了住房短缺,而且超过了中等收入国家人均住房居住的平均水平,未来城镇房地产需求空间有限。

更要看到,我国城镇房地产供应总量还在继续攀升。仅算房地产开发商,2014年末在建施工中的商品房就合计有72.6亿平方米(其中商品住宅51.5亿平方米),再考虑2014年末商品房待售面积有6.2亿平方米(其中商品住宅为4.1亿平方米)。这意味着,即使全国房地产企业从现在起不再新开工兴建房屋,仅仅消化在建库存,同时房屋销售情况还能乐观地保持在2014年水平而不再继续下降,那全国已经有的商品房与商品住宅潜在供给都分别需要6.5年和5.3年才能销售完毕。

这还意味着,即使不再新开工房屋,到2020年全国城镇房屋存量面积规模也将达到420亿到430亿平方米(考虑房屋折旧与替代之后),城镇住宅存量规模将达到280亿平方米。但未来几年房地产开发商还会新开工房屋,保守估计在15亿平方米房屋(含10亿平方米商品住宅),那么2020年之后城镇房屋存量面积就将突破500亿平方米大关,其中住宅存量面积将突破330亿平方米。这就是我们在中长期内将面临的房地产供应形势。这还是在严重低估小产权增长量和就地城镇化带来的住房增长量的基础上所做的估计。

丨需求量放缓

从需求面看,我国房地产未来需求量将增长十分缓慢,且区域分化严重。东亚国家和地区由于人多地少,人均住房居住水平普遍低一些。比如香港人均住房居住面积不到13平方米,韩国23平方米,新加坡27平方米,日本也只有31平方米。即使考虑我国相对韩国和新加坡在城市土地供应上更加充分一些,也有理由预期2020年我国城镇人均住房居住面积应该不超过30平方米,换算成建筑面积为40平方米。

我国2020年城镇常住人口规模会有多大?根据国家2014年-2020城镇化总体规划,2020年我国城镇化率预计为60%。届时人口按目前出生率和死亡率将保持在13.5亿,2020年城镇常住人口预计为8.1亿,这样2020年前后城镇住房总需求量将为320亿平方米左右。这比前面计算的2020年我国城镇住房供应总量330亿平方米基本相当或略低。而这个估计量是在没有考虑未来几年小产权房和就地城镇化转化住房供给的前提下给出的,有可能低估了总供给量。

家庭规模小型化会导致对住房需求的增加。但根据六普数据,我国城镇范围内家庭规模已经降到每户3.09人,规模以上城市范围内更已降到每户2.71人。这样,未来因为家庭继续裂变带来的住房额外需求的增长将十分有限。

进一步从人口年龄结构角度看,未来对城镇住房的需求前景是十分黯淡的。据六普数据预测,到2020年,中国60岁以上人口将达到3.02亿,约占全部人口比例的20.73%,将进入深度老龄化社会。相反,2020年20岁至59岁住房主力需求人口将从2010年的61.7%降到57.4%,其中20岁至35岁的购房主力人口将从2010年的23.5%降到20.4%。严格独生计划生育制度下产生的1个孩子面对2个父母、4个老人的家族结构,加上根深蒂固的遗赠文化,将让中国住房新增需求长期萎靡。

从区域分化角度看,2000年到2010年全国共新增人口7389万人,但广东的常住人口增量就占到全部新增人口的24%,浙江占10.4%,上海占8.5%,北京占7.8%,仅这四个省市就吸纳新增人口50.7%。而湖北、四川、重庆是人口流失大户,很多中西部地区的常住人口也都出现负增长。这样,本来就不太多的新增人口,区域分化却很严重,加重了部分地区的房屋过剩情况。

丨应对长期风险  

基于以上分析,我判断房地产市场销售与开发投资下滑的趋势在中长期内都难以挽回,再多和再大力度的政策刺激也只能短期有用,长期无效。

当前政策重点必须放在防范房价发生大跌的金融风险上,即如何防止市场对房地产资产估值大幅下降,这就需要以政策收缩房地产供应量,减少库存压力。虽然房地产开发下滑严重已经给地方政府的经济增长目标、财税与地方债务都带来很大的压力,但不能再去刺激房地产开发投资,要彻底放弃用房地产拉动经济的惯性思维,否则会加重房地产产能过剩,让市场对房地产资产价值的中长期预期更加悲观,使房地产市场面临的价格崩盘压力更大。在此基础上,在房价风险可控范围内,放手房地产市场,让市场通过价格机制自行调整到位,直到过多库存消化完毕、房价调整到位,恢复供需基本平衡为止。当然,政府还应该做好财税等方面准备,接受城市房地产销售和开发投资的长期下降。

为配合房地产行业适应供需基本面发生根本性改变的转型,稳妥化解房地产市场长期积累的风险,要从财税制度、土地制度、房地产投融资制度等方面做好改革创新。尤其需要在房地产投融资制度上加大创新力度,加快从间接融资为主向直接融资为主的转变,大力推进资产证券化、按揭贷款证券化和房地产投资信托基金(REITs)的尝试。而住房市场下行不仅是化解长期积累的房价泡沫压力的好时机,也是借机全面敦实城镇住房保障的大好机遇。

作者为上海财经大学不动产研究所执行所长、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家陈杰

 

关键词: