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玩转REITs

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行业新闻信息
作者:
来源:
发布时间:
2016/09/18 11:40

从2003年入行至今,13年的岁月我从一个小记者开始,有幸以一个傍观者的身份见证了中国房地产产业的一段黄金岁月。

记得那还是在2005年的夏天,在庐山上与一群来自天南地北的开发商,坐在牯岭湖畔闲聊,其中有一位开发商的话让我至今记忆犹新。

彼时正是中国房地产市场从火热走向更热的一段时间,对于众多开发商而言,那时候根本不用考虑什么房型啊、绿色节能等问题,只要能从政府手中还拿到土地就能获得高额收益,因此当时一位开发商就曾戏言,“如果一个项目没有做出100%的毛利,那不是水平问题,而是智商问题。”

时过进迁,如今大多数时候,当开发商们相聚时讨论的不再是获取多少利润的问题,而是这一年是否能完成基础销售目标。如果恰好碰上像今年这样的好年景,大家还算能过一个舒心年,要是不巧遭遇类似2008年金融危机或者前几年的市场平淡期,那日子过得真是如履薄冰。

而当年那位戏言的开发商也早已退出了市场,过齐了含饴弄孙的退休生活。

同样的事情如今也正在房地产金融领域中重演。

2012年《中国房地产金融》杂志改版之时,也恰逢中国房地产金融市场的一次大爆发期,就如同鼎盛时期的房地产开发一样,任何一款基金产品的投资回报率都在20%以上,其中一些极端案例甚至出现了高达49%的投资回报率,使得整个房地产金融在资本市场中一枝独秀。

仅仅两年之后,房地产金融便开始逐渐褪去光环,投资回报率一路下行,特别是从今年以来当众多P2P平台大面积发生兑付问题,甚至是金融诈骗案件高发以来,国家也不断加强了对资本市场和金融机构的监管,这一切也让很多曾经的高回报产品逐渐回归本质,金融产品的投资回报率也正向着社会平均利润回归。基金经理们不再热衷于设计高回报的基金产品,而是将注意力首先放到了投资安全上面。

事实上,这一切的变化让投资尤其是中产阶级的投资变得很纠结,一方面要寻求投资回报的最大化,但另一方面又要保证基金的安全与财富的永续,当放眼市场,不管是股市、债市、银行理财产品亦或是像房地产私募基金发行的产品,似乎都是鱼与熊掌不可兼得。

如何在安全与收益最大化之间寻求平衡,我们发现了REITs的价值。

尽管这个话题在很多年以前就开始被整个房地产业界所关注,这些年来很多人也一直都在积极探索和寻求REITs在国内落地的可行性,但过去关于这方面的研究视角,更多集中在如何为企业寻求一种融资渠道上,鲜有人从中产阶级资产配置的角度去审视REITs的价值。

在本期的特别报道中,我们重新回归原点,以一种科普的方式,去盘点那些成熟市场的REITs投资的逻辑与特点,希望投资者和基金管理者可以从这些最基础最原始的资料中,对REITs的投资有一种全新的认识,从而为REITs真正的落地提供一种另类途径。

《中国房地产金融报》  伊淼 

 

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