玩转REITs

从2003年入行至今，13年的岁月我从一个小记者开始，有幸以一个傍观者的身份见证了中国房地产产业的一段黄金岁月。

记得那还是在2005年的夏天，在庐山上与一群来自天南地北的开发商，坐在牯岭湖畔闲聊，其中有一位开发商的话让我至今记忆犹新。

彼时正是中国房地产市场从火热走向更热的一段时间，对于众多开发商而言，那时候根本不用考虑什么房型啊、绿色节能等问题，只要能从政府手中还拿到土地就能获得高额收益，因此当时一位开发商就曾戏言，“如果一个项目没有做出100%的毛利，那不是水平问题，而是智商问题。”

时过进迁，如今大多数时候，当开发商们相聚时讨论的不再是获取多少利润的问题，而是这一年是否能完成基础销售目标。如果恰好碰上像今年这样的好年景，大家还算能过一个舒心年，要是不巧遭遇类似2008年金融危机或者前几年的市场平淡期，那日子过得真是如履薄冰。

而当年那位戏言的开发商也早已退出了市场，过齐了含饴弄孙的退休生活。

同样的事情如今也正在房地产金融领域中重演。

2012年《中国房地产金融》杂志改版之时，也恰逢中国房地产金融市场的一次大爆发期，就如同鼎盛时期的房地产开发一样，任何一款基金产品的投资回报率都在20%以上，其中一些极端案例甚至出现了高达49%的投资回报率，使得整个房地产金融在资本市场中一枝独秀。

仅仅两年之后，房地产金融便开始逐渐褪去光环，投资回报率一路下行，特别是从今年以来当众多P2P平台大面积发生兑付问题，甚至是金融诈骗案件高发以来，国家也不断加强了对资本市场和金融机构的监管，这一切也让很多曾经的高回报产品逐渐回归本质，金融产品的投资回报率也正向着社会平均利润回归。基金经理们不再热衷于设计高回报的基金产品，而是将注意力首先放到了投资安全上面。

事实上，这一切的变化让投资尤其是中产阶级的投资变得很纠结，一方面要寻求投资回报的最大化，但另一方面又要保证基金的安全与财富的永续，当放眼市场，不管是股市、债市、银行理财产品亦或是像房地产私募基金发行的产品，似乎都是鱼与熊掌不可兼得。

如何在安全与收益最大化之间寻求平衡，我们发现了REITs的价值。

尽管这个话题在很多年以前就开始被整个房地产业界所关注，这些年来很多人也一直都在积极探索和寻求REITs在国内落地的可行性，但过去关于这方面的研究视角，更多集中在如何为企业寻求一种融资渠道上，鲜有人从中产阶级资产配置的角度去审视REITs的价值。

在本期的特别报道中，我们重新回归原点，以一种科普的方式，去盘点那些成熟市场的REITs投资的逻辑与特点，希望投资者和基金管理者可以从这些最基础最原始的资料中，对REITs的投资有一种全新的认识，从而为REITs真正的落地提供一种另类途径。

《中国房地产金融报》  伊淼