领跑全球的美国REITs，给中国市场哪些启示？

国际房地产顾问戴德梁行近日称，今年首五个月中国投资者在境外房地产市场累计投资达170亿美元，仅次于美国，成为全球第二大跨境房地产投资的来源，而美国也成为了这些投

资者最为热衷投资的市场之一。

据路透社7月26日报道，戴德梁行最新发布的《中国对外投资市场报告》指出，相比去年全年257.34亿美元的海外房地产投资总额，中国投资今年首五个月的投资额已达去年全年的65.6%。

报道称，写字楼是最受中国投资者欢迎的资产类别，占总投资额的比重达50% ；其中，写字楼投资最热门的目的地为美国和香港，合计占据了中国投资者80%的境外交易额。酒店投资紧随其后，占总投资额的42%。

可是，在国外投资房产真的如同买白菜那么容易吗？

繁复的程序、高额的资金门槛、还有不菲的税费和手续费，通常会让一般人望而却步。以一套在纽约曼哈顿100万美金的普通一室一厅投资房为例，一买一卖约摸要缴纳10-14万美金的购房成本，其中包括房产中介费、律师费、银行手续费、市税、州税、过户费等等。好不容易房子到手，每年还要上缴动辄高达2-3万美金的地税和物业费。更何况，就算是找房客、收租金、维修也将耗费投资者不少精力。

什么方法既可在红火的房地产市场分一杯羹， 又能合理有效规避风险呢？

房地产投资信托基金，英文全称Real Estate Investment Trust，简称REIT，始于上世纪60年代美国，发展至今超总计一万亿美金的市值，成为美国普通投资者投资商业地产的最主要途径。就像股票型基金投资股票，REITs就类似于房地产型基金，把募集的资金投资商业房地产 ，包括办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院等。

在美国，投资REITs非常简单，投资者可以直接在股票账户里如同交易股票一样买卖REITs。REITs大体可分为两种，最常见的是直接投资房产的REITs，称为股权型REITs，也有投资房产抵押贷款的REITs，称为按揭型REITs。

REITs作为一种极具潜力的投资工具，其优势开始在全球范围内逐渐被世人认同。

REITs有什么核心优势？

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对于投资者而言，REITs风险低、回报稳定，有着与众多投资产品不可比拟的优势。

分散风险：每位投资者的资金都被分散到了多个城市甚至不同类型的商业地产。谁都不想把所有鸡蛋放在一个篮子里。

专业投资：REITs作为信托基金，会选择专业人员，包括房地产专家、基金经理、律师、会计等组成专业团队管理资金池和选择投资标的。

免税：不同于实业公司或房地产运营公司 (REOC)，一般情况下REITs的收益享有税收优惠。当然，这里的优惠政策是基金层面免税，不包括个人所得税。

根据规定，REITs必须将至少90%的应纳税收入（taxable income）派发给单位持有人，才能拥有免税资格，所以它们能为投资者带来相对稳定的收入。与直接购买房地产相比，投资于REITs所需的资金较少。投资者也能轻易地在股市中卖出REITs的单位，传统的房地产买卖则没有那么容易变现。

高分红：为了免除向美国政府缴税，REITs每年90%以上的收益必须分红给股东。

流动性强：买卖和股票一样方便。买卖价差低、交易费用低。

在国内，REITs模式恰好方兴未艾，由投资网（上海）管理股份有限公司自主研发和运营的投资网TZW.COM特殊资产投资平台，,于2015年3月13日正式上线，主营业务为不良资产渠道的商业地产众筹。

投资网通过司法拍卖、AMC、银行资产保全部等渠道全款购买打折不良商业房产，将收益权拆分后转让给投资人，投资人获得租金回报和溢价出售回报。我们目标是，人人都享有投资一线城市房产的机会。

这种创新的“eREITs”模式在国内市场尚属先例，其作为一种缓解当前国家去库存压力、大力盘活在一、二线核心城市中巨量低洼值的商业物业优质资产的有效手段，已成为业内投资人士的共识。

REITs收益为股市三倍

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《东地产财经周刊》注意到，富时/美国房地产信托协会（FTSE NAREIT）REIT指数6月回报率为6.7%，而同期标普500指数微涨0.3%。整个上半年，FTSE NAREIT REIT指数涨幅达13.7%，标普500只有3.8%。

贝雅投资咨询有限公司的高级房地产研究经理David Rodgers表示，“REITs相对大盘表现出色，建议多加关注。“

市场从不缺资金，只是稳定回报的渠道越来越少。传统的稳健避险渠道国债市场吸引力大不如前，已有不少发达国家的国债收益率转为负数，美国国债的收益率也屡屡创出新低，大量无处可去的资金为追逐稳健回报，转而投向更具潜力的房地产市场。

加拿大皇家银行董事经理Rich Moore指出，“房地产行业健康有序，这是上半年支撑REITs跑赢大盘的基础。”

据悉，全球行业分类标准Global Industry Classification Standard （GICS）之前宣布，将REIT单独列为一个产业，大大提升了REIT的曝光度。自政策正式实施以后，有不少以前从来没有涉足REIT，或配置REIT不足的投资者重新考虑了自己的投资组合。可见，这是REIT发展史上的一个里程碑事件。

高回报下的低风险

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另一个值得注意的现象是， 上半年REITs回报超过大盘，波动却相对更低。一般而言，高风险伴随着高回报，而像REITs在过去几个月的低风险高回报，让基金经理做梦都要笑醒。

就以几个星期之前由英国脱欧引发的金融市场动荡为例。英国脱欧成为定局之后，美国股市以覆盖最广的罗素3000指数衡量，周五6月24日重挫3.65%，周一6月27日再跌2.02%。

股指连续下挫，再加上媒体渲染，对投资人的心理是个严峻的考验。相信不少人都在心里盘问，难道金融危机又要来了吗？

与大盘的疲弱相比，REITs不啻是个亮点。6月24日在全盘尽墨时REIT下跌1.13%，跌幅不足大盘的一半；6月27日REITs即告企稳，微跌0.33%。周二大盘报复反弹1.82%，REIT反弹更加强劲，达到2.17%。

这个例子，非常完美地解释了学习如何分散投资是如此重要啦——对一种资产是影响巨大的事件，对另一类资产未必敏感。

REITs的回报，本质上是由房地产市场周期决定，而其他上市公司的回报，一般由各自产业的景气周期决定。

英国脱欧以及衍生而来的全球经济不确定性，对大多数公司是个灾难，而对美国房地产而言，蜂拥而至的避险资金，以及美联储很可能延迟加息，反而是个利好的推动。

REITs 稀缺品种，可优化长期资金的配置结构

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更让人值得期待的是，绝大多数REITs的营运指标都有提高：出租率与入住率提升，净收入增加，需求旺盛，而供应量略显不足。

具体来看，公寓市场仍然大热，尤其是东西两岸大城市租金居高不下；写字楼市场依然坚挺，特别是纽约供需两旺。

这或许能给国内投资市场予以一个极为重要的启示：集中各种优质稀缺资源的一线城市，领跑全球的相关REITs产品，整体呈现出低风险高收益的特征明显。

1.利率

利率上涨就意味着贷款买房时要付更多的利息，那么这对REITs一般会产生什么影响呢。REITs分为按揭型REITs和股权型REITs。按揭型REITs投资房贷，而房贷成本与利率挂钩，因此这种REITs对利率更敏感。相比之下，股权型REITs直接投资房子的产权，对利率没那么敏感。

2 经济 

一般在经济好的时候，房价和房租收入都会上涨，因此对REITs产生正面影响；经济不好的时候是否就一定相反呢。事实上，经济好坏对不同类型房地产的影响程度也不同。拿酒店和办公楼举例：如果经济不好，那么酒店的生意会立刻变差，但是办公楼由于租客一般会签长期合同，因此其租金收入还能维持好几年，短期亏损相对没有那么大。

比较有意思的是把利息和经济两个因素结合在一起看。现在大家都很关心美联储何时加息。刚才我们说，升息一般意味着REITs看跌，但这是一定的吗？未必。如果美联储认为未来经济将稳步上升，因此适当上调基准利率，那经济上升给REITs带来的正面效果，有可能超过利率上调带来的负面效果，从而令到REITs升值。

3 人口结构

老龄化、出生率、城市人口增长，这些人口结构的变化导致了社会对不同类型房产的需求产生了需求变化。

美国REITs在市场的种种惊艳表现，对于刚刚起步的中国REITs市场，无疑给投资者提供了极为有益的参考。

无论是作为一种高回报低风险的稳健型投资工具，还是作为国内房地产市场一种行之有效的去库存手段、抑或是在经济下行时期，不良资产率大幅上升的背景下，专注盘活不良资产的解药良方，我们有充分的理由相信，在市场期盼下呼之欲出的REITs，都有望成为下一个坚实有力的接盘侠。