2016-2017发达国家和地区REITs规模和收益率

房地产信托投资基金（REITs）是将信托制度结构用于组织资金管理对房地产进行投资的应用。REITs的融资结构可以从多个或单个投资人募集资金用于投资某种房地产项目，投资获得的收益分配给信托的投资人或者受益人。

发达国家或地区REITs的收益情况

1、美国

美国总规模达到11030亿美元。美国是全球规模最大、最成熟和产品最全的REITs市场。在1960 年房地产投资信托基金在美国通过立法确立之后，REITs在美国开始蓬勃发展起来。经过多次起伏和政策调整，REITs在美国的发展经历了1968~1974 年的成长期、1975~1986 年的重整期、1986~1990 年的加速发展期以及1990 年代以后高速扩张期。2008年受金融危机的影响，美国REITs发行遭遇重创，目前已恢复至危机前水平。 

美国的房地产投资信托是以公司型、公开募集、上市交易REITs为主，同时并存私募REITs，非公开交易REITs等多种其它类别REITs产品。而REITs产品本身分类，为投资者提供了多重投资选择。总体上而言，美国REITs主要可以分为两大类，即权益型REITs及抵押型REITs。

根据全美房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts, 缩写：NAREIT）的定义，权益型REITs主要持有与运作的是可以产生收入的地产。其增值可以来源于房产公司的一系列涉及房产的运作，包括维修、改善、租赁服务等。

而抵押型REITs，主要是向地产的持有人或运作人提供借款，或通过获得贷款或抵押支持证券为房产公司获得信用增级。

混合型房地产投资信托基金就是权益型和抵押权型的综合体，其主要投资标的包括房地产本身及抵押放款债权，其中二者投资比率则由经理人依据市场景气及利率变动进行调整。

2016年，美国有226只REITs列明在NAREIT中，年化平均收益率4.16%左右。

2、日本

2000年11月，日本修订了的《投资信托及投资公司法》，扩展了信托投资资金的使用范围，增加了对房地产领域的投资的规定，从而确立了REIT的法律地位。2001年9月10日，首期两只REITs，日本办公建筑公司和日本房地产投资公司正式挂牌东京证券交易所。日本的REITs可像其他股票一样在TSE市场进行交易，购买地点、交易方式、税收等方面与普通股票一样，但是拥有相对较为稳定的收益率。

根据J-REIT网站的统计，截至2017年8月3日，上市的日本REITs有58只，总规模达11.43万亿日元（约合1036亿美元），平均的红利收益率为4.59%。投向有办公楼、住宅和商业设施、宾馆和老人公寓。除此之外，近来投资物流设施的占比在增加。

3、新加坡

新加坡于1999年5月颁布了《新加坡房地产基金指引》(Guidelines for PropertyFunds in Singapore) ，并在2001年的《证券和期货法则》(Securities and Futures Act2001)对上市REITs做出相关规定。新加坡REITs持有、管理房地产及相关资产的收入，扣除支付给受托人、信托管理人、房地产管理人的费用后，全部作为股利形式支付给投资者。随后，税务局机关在2001年制定了税收透明规则，加快了REITs的落实。税收透明措施，是指REITs只要遵守分红比例（90%）要求，其在REITs层面免征所得税，需在投资者层面征收，避免了重复征税问题。在多项政策的推动之下，2002年7月，新加坡的第一支REIT——凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）——在新加坡交易所主板成功上市。自此，新加坡REITs踏上了迅速发展的旅程。截至2017年8月3日，共有38只REITs产品在新加坡交易所挂牌，平均收益率为6.3%。到2016年底，新加坡REITs总市值518亿美元。

新加坡的REITs市场较为国际化，即大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例，体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。例如中国的凯德龙之梦就是在新加坡发行的REITs。

新加坡的REITs采用上市信托制/基金制模式，REITs往往由地产投资集团/开发公司(如CapitaLand，凯德置地)或大型资产管理公司(ARA资产管理公司)发起设立，一个地产投资集团或大型资产管理公司可以设立多只REITs，针对不同的物业类型(零售、办公、住宅、医院物业等)。

4、中国香港

香港于2003年7月正式公布《房地产投资信托基金守则》，但境外资金无法进入发行REITs。《房地产投资信托基金守则》对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面做出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs 的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务，即实行外部管理人制度。

2005年6月，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，修订后一是允许内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市融资，二是放宽REITs的负债比率至资产总价的45%。与港交所一贯的严格政策类似，香港REITs上市前及上市后的诸多要求也显著高于新加坡等国，例如香港REITs上市后债务比例上限为资产总值的45%，对比新加坡负债比例上限为总资产的60%，这些无疑都削弱了香港REITs的吸引力。当前仅有包括越秀（国内）、开元、春泉在内的11只REITs产品在香港交易所挂牌。根据香港交易所（HKSE）的资料，截至2016年12月，11只REITs的总市值约2103.97亿港元，2016年平均收益率为8.42%。