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花旗内房天王的告别演出

作者:中国REITs联盟来源:中国REITs联盟 日期:2018年6月29日 15:47

作者:蜗牛妹的零花钱   财经美女蜗牛妹

 

论港股内房分析师哪家强?Oscar Choi的市场影响力大概是要比Citi还要never sleeps。

 

只是月有阴晴圆缺,人有悲欢离合,再过几天这位内房大神就要离开花旗了。八过就在他离开这最后一刻,内房股这几天跌了个稀巴烂,大家的心情嘛,大概就是幼小无助又可怜。

 

关键时刻,Oscar召开了他在花旗的最后一次电话会议,给投资者解释内房最近的情况,也顺便跟大家做一个道别。

 

以下内容,蜗牛妹根据大神电话会整理而来。

 


 

我们要是光看着三五天的市场走势吧,感觉市场是在用尽全部的力气告诉我们中国房地产要领盒饭啊!

 

毕竟今年楼市调整这么严厉,银根又那么紧张,但房地产真实的数据真的是这样么?

 

我们算了下,2018年1-5月,全国商品房销售总面积同比上涨了2.9%(好于花旗2018年初 5%-6%的跌幅展望),销售金额上涨了8.6%;而港股上市房地产企业同期的销售金额则是超出全国水平,上涨了31%!

 

这说明神马?尽管大环境严厉,但上市房企从销售层面到市场,并没有出现冷场,并没有出现拐点啊。反而现在的销售情况比我们想象中好啊!

 

花旗与地产商的channel check中,发现地产商的销售比想象中好很多,虽然四月份数据一般,但五月份同比增速有44%。现在六月份还有几天,但地产商的销售额也都不错,比如这两条跌市重灾区碧桂园,花旗估计当月销量近600亿,新城大约卖了300亿,融创也有450-460亿。

 

所以从销量上看,市场并没有发生巨变。今年房地产商面临的主要问题是银根紧,借贷成本上升。

 

比如上升公司在境外发行高息债,最近的成本比年初上升了约200bps;预计全年房地产企业在境外的融资成本会上升150-200bps。

 

这对企业影响多大呢?行业全年有息负债总借贷成本可能会从2017年的5.4%,上升到2018年的5.8-5.9%,最多上升到6%不得了了。也不算很夸张啦~~

 

所以除去过去三五天这一波砸盘,内房板块的表现在今年的市场环境中,还是很抗跌的。就是像融创、恒大、中海、华润、万科这样的大票涨的慢;旭辉、新城、龙光这样中间的票比较坚挺。

 

所以过去几天到底发生了什么天崩地裂的事情呢?背锅三侠:棚户区、人民币、发改委。

 

谁拿棚户区改造说事,我Diss谁!

 

先捋顺棚户区改造对中国经济的重要性。总理在2009年就提出来了,希望可以让住户脱离生活环境人神共愤的棚户区,住进正常的房子。2015年的棚改三年计划,要改造各类棚户区住房1800万套;2018年到2020年将再改造各类棚户区1500万套。

 

棚户区改造过程,简单粗暴的说就是,政府拆了你家房子,但给了你一笔拆迁费,这样你就可以拿着钱去市场上买更好的房子了。2016年国家对棚户区改造的总投资1.48万亿,改造了600万套房子;2017年总投资为1.8万亿,改造了609万套房子;平均房子面积为89平米。

 

花旗估计棚户区改造规模跟政府补贴规模2016年是50%,2017年是55%;2015-2017年通过补贴对一手房的需求占比约15-17%。

 

这就造成了2016年底开始的三四线城市火热去库存的情况。因为大家拆了房子,有钱了有需求了啊。你说这样会不会制造三四线城市泡沫?大神表示,把棚户区拆了,增加三四线城市居住需求,改善住房条件,怎么能跟制造泡沫搭上边呢?而且更重大的意义在于,这样可以有效弥补了一二线城市因为各种限制,造成的房地产新开工下跌,成功保卫祖国GDP。

 

这么多补贴、开发的钱是从哪里来的?这钱,是咱央妈,通过PSL(抵押补充贷款),给国开行出资拨款,再由国开行将钱分给地方政府做棚户区改造。即央妈这里出来的钱,占到过去几年棚户区改造投资中70-80%的比例。

 

2018年迄今,PSL合计发放了4371亿,同比增速为48%!国开行是行,央妈是妈,他们也会没钱,也会有财政压力,所以收缩一下PSL规模,收紧一下补贴的审批权力,这不是很正常的么!(而且已投放项目按照原有进度执行,新项目交由国开行总行审批,并没有全部停掉啊)

 

并且棚户区改造本来就有个时间线,到2020年改造1500万套。2018改造目标是580万户,那算算就知道,2019年和2020年的改造套数肯定是递减的呀!你们原来不知道这个数么?知道的话,你们这几天,恐慌什么?

 

就算明年棚户区改造下降至500万套,货币化比例跌到45%,这还是会为整体市场贡献2亿多平方米的需求啊。小小的收缩下,天又不会塌。你们不要太抓马,OK?

 

人民币才是新增负面负面

 

也就是这几天,人民币破了6.6,跌了近10%。但年初迄今,人民币兑美元也只贬值0.7%,现在是补跌三四月份的涨幅而已。

 

主要还是因为宏观经济环境,又是贸易战,又是美国加息,又都是这么不好预测(川普不到9月份,能把贸易战搞个结果出来助力11月的选举么)。讲真,全球资产都很混乱好不好!

 

Wuli房地产板块真的是躺枪来的!因为在投资者的传统智慧里,人民币一贬值,苦逼三宝就是航空造纸跟内房。

 

所以负面一出来,有内房仓位的投资者赶不及的卖,要平衡book的HF嘛就赶不及的去建点空仓。这个啊,主要怪航空股!港股那么大,中国航空股就那三只港股就三只,市值多大,能借到多少货,说了都是泪,HF要执行贬值的平衡逻辑,不找房地产还能找谁出气呢!

 

但是同志们,我们回想下2016年的历史啊,当年人民币是第一次贬值啊,那时候情况多严重,大家都担心房地产,那还不是照样过来了。现在这些内房的情况,哪个不比2016年好?

 

 

上市房地产企业的美金债占总负债比例2018年只有25%,远低于2016年的35-36%。行业中,美金债比例比较低的都是民企,比如融创是6%,龙湖19%,龙光20%;高的倒是国企多,中海宏洋65%,远洋60%,深圳投资55%,中海50%,绿地香港40%。你说你们到底是怕什么嘛!有什么好怕的!

 

就算我们假设今年人民币贬值5%,这对上市公司的核心利润只有0.8%的影响。你们再看看深圳、杭州这些城市现在一手楼的销售情况,你看谁因为人民币贬值不买楼了?真的,自己去深圳排排队买买楼,才真能知道市场发生啥情况。

 

发改委是关爱企业

 

最后就是发改委的新发文。不说境外企业到底怎么定义,就说发改委的条文:旧债可以续,新债就别增了,我们要控制总量。

 

为啥呢?因为打着贸易战,人民币因为市场力量贬值了:这当然可以保护中国的出口企业,人民币贬值,他们可以增加出口的竞争力;但是如果房地产企业这时候还新增美元负债,这贬值,我们很担心这会不会神龙摆尾啊(不信翻到上面再看看谁的美元负债率最高)。

 

现在发改委出来,让房企们节制一点,那估计8月份就会看到土地市场的降温。这是好事啊,因为地价高,政府会限价,房企的毛利率会受到影响。现在主动降温,两年之后房子造出来,margin守住10%。

 

并且,今年中国宏观形势的主要议题之一就是降杠杆;而且,这么多投资者都觉得中国房地产企业杠杆高,现在发改委出面帮忙调节下,难道不是件好事么!!!

 

天王闭幕总结

 

三大负面因素:棚户区是意料之中;人民币虽然是新增负面,但我们可是熬过更坏的情况;至于发改委,这是明明很对各界负责啊!

 

这几天板块跌了个稀巴烂,行业倒是又回到了最初的起点。NAV是46%,18年PE6.4倍,19年PE只有5倍,然鹅2017年的分红率都有6%了。

 

可惜,如果你拿这数字去跟PM推票,PM一问出来这是房地产板块,就会摆摆手说:算了算了,还是买点医药吧。

 

天王表示:我见证了板块这么多年的循环,现在上市公司的销售在有序进行,行业整合也在进行中,未来两三年的盈利增速、可预见性、分红都在这里,我不会改变我对行业的看法,我现在也不恐惧。

 

希望其他行的分析师,也要对行业多多爱护,毕竟我们要有态度,不要这时候还要皮一皮的出来说我们要不要short一下。行业不好,我们能好么,难道大家要回家种番薯么!

 

最后,虽然我走了,但是我们团队还是人才济济的,其他的分析员都还在,会继续向大家提供服务的。

 

江湖后会有期!

 

彩蛋

 

买方小伙伴表示,大海航行靠舵手,为啥今年上半年港股内房股这么多分歧,就是因为没有舵手引路了。

 

昨晚参加Oscar电话会的人数超过了350个客户(大概是平时的3-7倍),大家认真记了notes,听完Oscar最后电话会议,感到深深的伤感,以后内房真的是要自己认真看了。

 

会很想念Oscar的!

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